L’expertise immobilière pour les OPCI

 

Comme les sociétés cotées, les OPCI sont régis par l’ordonnance 2005-1278 du 13 octobre 2005, les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) ont recours à un expert immobilier pour assurer la liquidité des parts conformément à certaines modalités contenues dans un règlement général de l’AMF (Autorité des marchés Financiers) du 18 avril 2007.

Les conditions d’intervention de l’expert qualifié comme « évaluateur » dans le cas des OPCI sont différentes de celles exigées pour l’estimation du patrimoine d’une SCPI. Comment se présentent-elles ?

Désignation et mission de l’évaluateur

Désignation

Deux évaluateurs indépendants l’un de l’autre sont désignés pour évaluer le patrimoine immobilier des OPCI. La nomination de chaque expert doit répondre préalablement aux critères suivants :

La personne physique ou morale doit exercer l’activité d’expertise immobilière à titre principal ;

Elle doit disposer d’une expérience, d’une compétence et d’une organisation répondant au bon accomplissement de sa fonction ;

Elle doit être indépendante de l’autre évaluateur et du dépositaire de la société de gestion.

Mission

Les deux évaluateurs ont pour mission de fournir à la société de gestion la valeur des marchés détenue directement ou indirectement. Ils interviennent de manière rotative pour un même actif. Le premier détermine la valeur d’un actif immobilier, tandis que le second intervient pour réaliser un examen critique sur cette valeur.

Les évaluations ont lieu au moins quatre fois par an à intervalle de trois mois au maximum. Chaque année, au moins une expertise complète suivie de visite d’immeuble doit être réalisée.

Contrat d’expertise

Le mandat accordé à chaque évaluateur est de quatre ans renouvelables une fois. Si le mandat d’un des experts est renouvelé, il ne peut en être de même pour l’autre.

Le contrat liant les évaluateurs à la société de gestion doit mentionner l’identité des parties, les modalités de communication des informations, de résiliation, de calcul de la rémunération, de renouvellement, etc.

Méthodes d’évaluation

Il n’existe pas une méthode d’évaluation spécifique pour l’estimation du patrimoine immobilier des OPCI. Les experts ont le choix de recourir aux meilleures pratiques professionnelles pour déterminer la valeur des marchés.

Pour un immeuble, il est recommandé d’appliquer deux méthodes d’estimation : une estimation par comparaison et une méthode d’évaluation par le revenu (capitalisation du revenu net ou actualisation des flux futurs).

Pour réaliser leur expertise, les spécialistes doivent recevoir toutes les informations nécessaires qui peuvent être de nature :

Technique (par exemple plan des travaux à réaliser dans les cinq ans)

Locative (état locatif, baux, état des résiliations reçus et des nouveaux baux signés, etc.)

Financière (coût des travaux réalisés ou à réaliser).

Rendu de l’expertise

Un document comprenant deux parties doit être produit après une intervention sur un immeuble.

La première partie établie par le premier expert contient la valeur retenue, l’intégralité des calculs réalisés et tous les éléments ayant servi à les effectuer.

Le second évaluateur est l’auteur de la deuxième partie qui fournit le contenu du contrôle effectué, les éléments employés pour le réaliser, la méthodologie utilisée, les motifs justifiant un avis négatif (le cas échéant) sur la valeur établie, ainsi que la proposition d’une autre valeur.

Rapport de synthèse

Les experts établissent conjointement en fin d’exercice un rapport de synthèse qui rend compte de leurs travaux durant toute l’expertise. Le contenu du rapport doit faire l’objet d’une instruction de l’AMF. Les évaluateurs sont soumis aux principes généraux de la responsabilité de l’expert.

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