Estimation gratuite de sa maison par un expert

 

L’expertise des maisons individuelles s’inscrit dans la même démarche que celle des appartements : La maison individuelle est définie par l’article L. 231-1 du Code de la Construction et de l’Habitation comme un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, constitué au plus de deux logements destinés au même maître d’ouvrage.

Facteurs de la valeur

Situation

Compte tenu de la forte demande, la situation des maisons individuelles rencontre moins d’exigences que celle des appartements. La proximité des transports en commun et autres équipements publics, le caractère résidentiel et le calme de l’environnement constituent des éléments de valorisation.

Terrain

La constructibilité du terrain est un facteur essentiel de la valeur. Elle est davantage valorisante si le terrain présente une constructibilité résiduelle avec la possibilité de détacher une partie pour réaliser une construction. Une grosse maison bourgeoise en situation urbaine peut permettre de construire un immeuble collectif répondant aux règles d’urbanisme. La surface du terrain influence moins la valeur de la maison que sa catégorie et sa localisation (secteur urbain, péri urbain ou rural).

La présentation ou l’agrément du terrain est un élément de valorisation (piscine, plantations, clôtures, allées, etc.), contrairement aux vues plongeantes et au manque d’ensoleillement qui peuvent compromettre fortement la vente d’une maison de bon standing.

Construction

Ce paramètre prend en compte :

L’implantation de la construction : jumelée ou en milieu de bande (moins apprécié) ou isolée (très appréciée)

La qualité technique et architecturale : époque de la construction, état, confort, qualité des matériaux de gros œuvre et de second œuvre

La distribution, l’élévation : Les maisons à un seul niveau habitable sont très appréciées en général, celles distribuées sur plusieurs niveaux habitables le sont moins, car plus fatigantes pour s’y déplacer au quotidien

Les annexes : le sous-sol complet avec garage est très valorisant, autant que la présence de locaux annexes comme une cave, une buanderie, une salle de jeux, un séchoir, un atelier, etc.

Unités de mesure utilisables

Mètre carré habitable, employé dans le cas des appartements

Mètre carré utile pondéré (m² UP), s’il existe des annexes ou parties de locaux qui ne correspondent pas à une surface habitable

Mètre carré développé hors œuvre pondéré. Cette mesure est destinée aux surfaces hors œuvre (mur compris), développée (qui tient compte du nombre de niveau) et pondérée (niveau ou partie de niveau du bâtiment principal ou des bâtiments annexes pondérés selon leur utilité relative)

Pièce ou pièce principale. Faute de mieux, on peut utiliser comme unité de mesure la pièce principale (à l’exclusion de la cuisine) ou la pièce (cuisine incluse)

Méthodes d’estimation

Estimation par comparaison, terrain intégré

On établit globalement l’estimation sans tenir compte du terrain dont la valeur est implicitement intégrée dans le prix unitaire retenu. La méthode ressemble en pratique à celle appliquée aux appartements, dont le prix retenu au m² habitable ou utile pondéré inclut une quote-part du terrain et des parties communes.

Estimation par comparaison, terrain non intégré

Elle renvoie à la méthode comparative d’estimation par sol et constructions.

Estimation des maisons louées par capitalisation du revenu

C’est la méthode générale appliquée pour l’estimation des immeubles loués. Le taux de capitalisation résulte de l’analyse de ventes d’immeubles loués, sans appréciation sur le revenu du loyer et de ses perspectives d’évolution.

Quelques questions pratiques au sujet de l’expertise de sa maison :

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