Estimation du prix de vente d’un appartement libre ou occupé

 

Lorsqu’on estime la valeur d’un Bien immobilier en général et d’un appartement en particulier, on conclue toujours que s’il est occupé, son prix est inférieur au même Bien libre.

La raison est que la plupart des acheteurs achètent un Bien immobilier pour y vivre, ils sont donc majoritairement à la recherche d’appartements vendus libres. La vente d’appartements libres est la demande principale du marché immobilier.

Dans le cas d’un appartement vendu occupé, le locataire en place ne peut être forcé de le quitter s’il a un bail légalement signé, ce qui interdit à l’acheteur de l’occuper. La demande sur les appartements occupés est toujours plus faible. Certains investisseurs avertis n’achètent que des appartements occupés, car ils sont moins chers et plus rentables. Les investisseurs conscients de ce décalage entre l’habitation vide et occupée négocient toujours les Biens vendus occupés.

Dans le cas d’un litige entre deux propriétaires d’un appartement occupé, l’estimation va pouvoir conclure pour permettre aux parties de trancher sur le fait de vendre sans tarder ou d’attendre que l’appartement soit libre.

Une règle connue, mais non exacte, dit qu’un appartement occupé est décoté d’environ 15%

Plus précisément, il faut corriger cet écart de prix en fonction de l’ampleur des travaux (généralement adaptés au locatif) et analyser la cohérence du loyer par rapport au prix du marché. De plus, certains appartements sont occupés par des locataires irréguliers. Il y a donc dans ce cas une non maitrise des revenus locatifs à moyen terme.

Exemple d’un appartement vide qui a été complètement dégradé par un ancien locataire

Pour partager son patrimoine, un couple propriétaire qui divorce n’a pas réussi à trouver un consensus sur un prix au travers des différentes estimations des agences immobilières.

Ce flou, ajouté au manque de dialogue dans le couple en conflit, n’a trouvé comme issue que de faire appel à Valurias qui a pu déterminer et fixer officiellement une valeur vénale et locative et objective pour servir de base de calcul au partage.

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Exemple du partage lors d’une succession

Le mari décédé était très discret sur ses affaires. Il n’a pas laissé beaucoup d’informations à sa femme et ses enfants qui se retrouvent à gérer et évaluer un patrimoine locatif.

L’entente parfaite entre les héritiers implique généralement un besoin de sous évaluation du parc locatif, ce qui n’est pas apprécié de l’administration fiscale pour les calculs des droits de succession.
Dans le cas d’une mésentente entre un ou plusieurs d’héritiers, chacun voudra tirer à son avantage un maximum de Biens et de droits.

Pour mettre d’accord les héritiers tout en étant en cohérence avec l’administration fiscale, il faut passer par une expertise du parc immobilier.
D’une part, cela désengage les héritiers d’une responsabilité avec l’administration fiscale et d’autre part cela évite les tensions entre les différents ayants droits sur la valorisation des appartements.

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Cas d’un incendie dans un immeuble

Il arrive parfois qu’à cause d’une économie réalisée sur la prime d’assurance, le propriétaire d’un appartement détruit ne soit pas indemnisé en totalité.
Certains travaux sont remboursés, d’autres parfois plus importants ne le sont pas.

Exemple d’une compagnie d’assurance qui n’a pas remboursé les planchers d’un appartement à cause d’une mauvaise couverture des risques d’incendie.
Les propriétaires incapables de payer les travaux et de vivre dans l’appartement devaient le vendre pour se reloger. Seule une expertise immobilière a pu donner la valeur vénale du Bien en prenant en compte le coût administratif lié aux réparations (assemblée générale, délais et frais de portage du Bien) et le coût des travaux eux mêmes.

Exemple d’un appartement occupé par un locataire sans droit ni titre qui ne paye pas son loyer

Les propriétaires ont fait appel à Valurias pour savoir combien l’appartement devait se vendre en mesurant le préjudice lié à ce contentieux.
Ils avaient rencontré plusieurs agents immobiliers expliquant qu’ils ne pouvaient fixer un prix par leur manque de connaissance des procédures juridiques. Ils ont finalement pu vendre au juste prix à un investisseur.

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Cas bien connu d’un appartement ayant deux prix différents

Le premier est celui de la valeur vénale qui cible tous les acheteurs potentiels du marché, le second est celui qui cible un acheteur en particulier.

Exemple d’un appartement expertisé par Valurias qui est exposé au nord et qui n’a pas de belle vue. Sa valeur vénale est inférieure de 50% à celle de son voisin dont la terrasse est exposée plein sud et qui donne sur la mer.

Ce voisin a donc intérêt à acheter cet appartement, quitte à le payer plus cher que sa valeur vénale, car la réunion des deux Biens vaudra plus cher que les deux séparés.

Valeur vénale appartement N°1 : 4 500 euros / m2 x 50 m2 = 225 000 euros
Valeur vénale appartement N°2 : 2 250 euros / m2 x 50 m2 = 112 500 euros
Valeur vénale appartement final N°1 + N°2 réunis : 4 000 euros / m2 x 100 m2 = 400 000 euros
Plus value latente = 400 000 – 225 000 – 112 500 = 62 500 euros

Le rapport d’expertise de Valurias a permis d’obtenir les valeurs vénales des deux appartements indépendants et de l’appartement une fois les deux réunis, ce qui a permis à la vente de se réaliser.

Les autres questions à se poser

Quels autres types de Biens faire expertiser par un expert immobilier ?

Je souhaite être rappelé