La notion de valeur immobilière

L’expert immobilier est chargé de déterminer la valeur vénale ou locative d’un Bien. Son intervention peut cependant nécessiter la connaissance d’autres types de valeur.

Quelques notions de valeur

On distingue la valeur :
Hypothécaire : la valeur hypothécaire se base sur des revenus stabilisés dans le temps. Elle répond à une valorisation appréciée de façon conservatrice qui doit permette de céder à termes l’immeuble.

A neuf : La valeur à neuf ne concerne que les bâtiments et leurs équipements. Elle correspond au coût de construction de bâtiments et équipements de nature immobilière, honoraires et frais techniques inclus.

D’apport : La valeur d’apport est celle qui est affectée à un Bien immobilier dans une opération d’apport déterminée ou de transfert d’actifs. Elle dépend de la nature de l’opération et de la destination des Biens approuvée par les parties.

D’assurance : La valeur d’assurance est celle pour laquelle un Bien est assuré auprès d’une société d’assurance. On l’utilise comme base de calcul pour le versement de primes annuelles d’assurance. Elle sert également de base de discussion pour le montant des indemnités en cas de sinistre.

En poursuite d’usage : La valeur en poursuite de charge permet d’évaluer un Bien immobilier occupé par un propriétaire-utilisateur en vue de l’intégrer dans le document financier de l’entreprise.

De vente forcée : La valeur de vente forcée est la valeur de réalisation d’un Bien ou d’un droit immobilier dans des conditions de contraintes juridiques, financières, psychologiques, etc. Cette valeur est généralement différente de la valeur vénale de marché.

Les différents concepts de valeur

D’autres concepts

Juste valeur
La juste valeur d’un immeuble de placement est habituellement sa valeur du marché évaluée comme le prix raisonnable pouvant s’obtenir sur le marché à la date de clôture d’exercice. Elle est considérée comme le meilleur prix de vente pour le vendeur et le prix le plus avantageux pour l’acheteur.

Coût de remplacement brut
Il intègre le coût d’achat du terrain et celui de construction des bâtiments et agencements immobiliers, impôts non récupérables, frais, taxes et honoraires inclus.

Coût de remplacement net
Pour l’obtenir, on soustrait du coût de remplacement brut une dépréciation basée sur la vétusté et l’obsolescence.

Prix de convenance
C’est le prix de réalisation sur le marché d’un Bien dans des conditions spéciales qui n’obéissent pas aux règles de l’offre et de la demande. Une convenance particulière et personnelle d’une des parties, extérieure au marché de l’immobilier, peut justifier la fixation du prix. Le prix de convenance est donc différent de la valeur vénale du marché.

Valeur locative

Valeur locative de marché
Selon la Charte de l’expertise immobilière, la valeur locative du marché est la valeur qui correspond au montant pour lequel un Bien pourrait raisonnablement être loué au moment de l’expertise. Elle s’appréhende comme la contrepartie financière de l’usage du Bien immobilier dans le cadre d’un contrat de travail. Cette valeur exclut, parallèlement ou en plus du loyer, un versement en capital au locataire précédent (droit au bail) ou au propriétaire (droit d’entrée ou pas de porte). Elle s’exprime hors taxes ou TVA et hors charges locatives ou de toute autre nature refacturée au preneur.

Valeur locative réglementée
Il s’agit des interventions du législateur visant à protéger le locataire commercial ou d’habitation à travers une réglementation des loyers. Cette réglementation est basée sur :

La loi du 1er septembre 1948 concernant certains baux à usage d’habitation ;

Le secteur privé conventionné qui bénéficie d’un régime juridique de location permettant au bailleur de signer une convention avec l’Etat pour l’obtention d’une aide devant servir aux travaux de construction.

Le décret du 30 septembre codifié dans le Code du commerce, régissant les rapports en bailleur et locataire concernant le renouvellement des baux d’immeubles.

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