Expertiser la valeur immobilière pour le calcul de l’ISF

 

Tout le monde veut minimiser ses impôts et en particulier l’ISF. La solution la plus simple et la plus couramment pratiquée est de baisser l’assiette fiscale en déclarant des valeurs vénales plus faibles.

Lors d’un contrôle fiscal, le premier réflexe du FISC est d’analyser la valorisation des Biens

Ce n’est donc pas en minimisant artificiellement la valeur du parc immobilier qu’on réduit ses impôts, c’est en passant par une réflexion complète d’optimisation patrimoniale et fiscale.

Exemple 1 : Sous évaluation de la valeur vénale du patrimoine

M. Théodore a dévalué de 20% la valeur de ses Biens sur ses différentes déclarations fiscales, pensant que c’était acceptable, imaginant que ça n’était pas une décote importante.

Au fur et à mesure du temps, son patrimoine immobilier qui valait 2 millions d’euros en 2000, en valait 2 fois plus en 2015, alors qu’il n’avait rien acheté de nouveau.

Lors d’un contrôle fiscal en 2015, le FISC a fait évaluer la valeur des appartements, a redressé M. Théodore et lui a infligé une amende pour avoir falsifié les déclarations.

Exemple 2 : Mauvaise gestion fiscale du patrimoine immobilier

M. Sari avait acheté un appartement de 170 m2 à Paris 9ème dans les années 90, qu’il avait financé grâce à un prêt sur 15 ans. Il n’a jamais fait réévaluer son Bien par un expert immobilier pendant toutes ces années.

Lors d’un contrôle fiscal en 2006, le FISC l’a fait estimer à 1,5 d’euros. M. Sari a donc été assujetti à l’ISF.

Alors qu’il ne touche que 1 200 euros de retraite, il a dû vendre son Bien et aller vivre en banlieue pour être capable de payer ses impôts.
La morale de cette histoire est que comme il ne s’est jamais préoccupé de la valeur de son appartement, il a été très surpris de la conclusion de l’affaire et des conséquences sur sa vie personnelle.

Conclusions : Ce qui aurait dû être fait

Pour éviter cette situation, M. Sari aurait dû faire une expertise immobilière en 2000, au moment de la fin du remboursement du prêt et la faire actualiser tous les 4 ou 5 ans. L’intérêt est qu’il aurait pu anticiper l’ISF et gérer ses liquidités en fonction de cet impôt.

Sa transparence sur la valeur vénale lui aurait aussi évité les pénalités qui l’ont obligé à vendre.

S’il avait fait cette expertise, l’expert lui aurait conseillé une stratégie patrimoniale en impliquant un notaire lui permettant de sortir de l’ISF suffisamment tôt pour ne pas être obligé de vendre.

Dans cet exemple, la meilleure solution aurait été d’anticiper la succession de son appartement à ses enfants, en donnant la nu propriété de son Bien à ses enfants tout en gardant l’usufruit (il aurait pu continuer à y vivre jusqu’à son décès, après en avoir partagé la propriété entre ses héritiers qui n’auraient séparément pas atteint le plancher de l’ISF).

De plus, plus tôt il aurait anticipé la transmission, plus faibles auraient été les droits de donation.

Ces deux cas extrêmement simplifiés sont typiques de nombreux propriétaires qui ont des patrimoines plus ou moins importants et qui franchissent le seuil du premier palier de l’imposition ISF sans même s’en rendre compte.

Je souhaite être rappelé