La fiscalité pour expertiser un Bien immobilier

 

La fiscalité qui découle de la politique budgétaire des pouvoirs publics (Etat et collectivités) a une incidence majeure sur la valeur de l’immobilier. L’analyse des facteurs fiscaux de la valeur vénale d’un Bien immoblier permet de l’appréhender.

Poids de la fiscalité

L’impact structurel de la fiscalité sur le rendement global de l’immobilier est notable. On reproche généralement à la fiscalité immobilière :

bouton Des règles complexes et variables,

bouton Des droits de mutation élevés qui freinent la fluidité ;

bouton L’insuffisance du statut fiscal du propriétaire bailleur de logement.

Influences des mesures spécifiques

Des mesures fiscales souvent provisoires et destinées à des segments de marchés sont prises dans l’intention d’atteindre des objectifs économiques (soutien du marché et de l’industrie du bâtiment en période de récession), sociaux (favoriser l’accession à la propriété des classes moyennes) ou patrimoniaux (restaurer les quartiers historiques et conserver les bâtiments de qualité).

Ces incitations qui s’attachent à la situation personnelle du bénéficiaire disparaissent à la transmission du Bien, créant ainsi des distorsions de valeur. On stimule les prix des Biens défiscalisables qui retombent dans le droit commun lors de la deuxième mutation.

L’avantage fiscal ne pourrait donc exister en réalité dans certains cas si l’opérateur majore à l’entrée le prix qui subit à la revente une forte décote créée par l’encombrement du marché. Le bonus fiscal n’est qu’un supplément pour l’investisseur immobilier qui doit privilégier la qualité intrinsèque du Bien et ses perspectives de valorisation.

Incidence économique de la fiscalité sur les marchés

Logements neufs

Le montant de l’avantage fiscal prévu pour l’acquisition des logements neufs a été progressivement limité. La loi Duflot prévoit une réduction d’impôt fixée à 18 % du montant de l’investissement immobilier plafonné à 300 000 euros par an et par contribuable, à raison de 2 % par année de détention pour une location de 9 ans minimum.

L’opération répond à des conditions strictes :

bouton Le logement doit être situé dans des zones éligibles ;

bouton Le prix au mètre carré, le revenu des locataires et le montant du loyer sont plafonnés;

bouton L’investissement est soumis au plafonnement général des niches fiscales. (10 000 euros en 2013).

Ces mesures sont aussi destinées aux investissements locatifs non professionnels pour certaines résidences meublées: résidences de tourisme classées, personnes âgées, étudiants.

Restauration des quartiers historiques

Selon la loi Malraux du 4 aout 1962, les dépenses éligibles de l’opération constituent un investissement permettant, dans la limite annuelle de 100 000 euros, une réduction d’impôt de :

bouton 22% pour les immeubles situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP);

bouton 30% pour les immeubles implantés dans une Aire de mise en Valeur de l’Architecture ou du Patrimoine (AVAP).

Ces mesures s’appliquent dans des conditions strictes et exigent une location de 9 ans au minimum.

Autres niches fiscales

On peut citer notamment :

bouton Le régime des immeubles classés et inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques;

bouton Le régime spécifique au Dom/Tom qui permet des réductions fiscales pour des investissements en logements ciblés.

Il faut examiner ces opérations sur leur qualité immobilière intrinsèque avant de considérer tout avantage fiscal qui peut s’avérer illusoire au regard des prix souvent décevants en cas de revente.

Les différents critères d’estimation de la valeur en détails

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