Comment déterminer la valeur de mon exploitation agricole ?

 

Avant toute transmission ou cession d’une exploitation agricole, il est indispensable de procéder à l’évaluation de sa valeur pour réaliser une transaction juste et profitable.

L’expert en évaluation immobilière est le spécialiste indiqué pour réaliser l’opération dans les règles de l’art avec toutes les garanties qui accompagnent sa mission.

Utilité de recourir à un expert

Que ce soit pour une transmission dans le cadre familial ou non, l’estimation de l’exploitation agricole est une démarche préalable et nécessaire qui permet de :

  • Déterminer un juste prix entre le cédant le preneur
  • Eviter tout risque de litige
  • Sécuriser l’opération par rapport à l’administration fiscale

La valeur vénale ou marchande du patrimoine agricole est recherchée en cas de cession par vente, donation ou succession. Elle est établie dans un rapport d’expertise qui jouit d’une crédibilité infaillible entre particuliers, devant l’administration et les tribunaux.

L’expert est un spécialiste indépendant, hautement qualifié et professionnel, qui rend ses conclusions dans un rapport après la visite des lieux et l’étude détaillée de tous les critères d’estimation et de valorisation du Bien.

Le mandataire reçoit un document dense et détaillé présentant avec une grande précision la valeur de son exploitation, accompagnée de tous les justificatifs qui la sous-tendent.

Méthodes d’estimation

Pour déterminer la valeur, l’expert utilise généralement :

La méthode d’évaluation patrimoniale. Elle retranscrit la valeur de marché des différents éléments de l’entreprise (actif et passif). La valeur de l’exploitation s’obtient en déduisant de l’actif l’ensemble des dettes

La valeur de rendement. C’est une méthode basée sur la rentabilité moyenne dégagée par l’entreprise agricole pendant les années qui précèdent la cession de l’exploitation

L’évaluation prend en compte la loi de l’offre et la demande à la date de l’estimation. Elle s’effectue sur la base de critères objectifs (contextes économiques, marché foncier local) et est majorée ou minorée en fonction de :

  • L’accessibilité, les bâtiments et le matériel
  • L’existence d’une marque, d’appellation de la production, de réseau de commercialisation établie, de retombées assurées, etc.
  • L’existence de parts en coopérative et de droits à prime
  • Etc.

On tient compte également de la valeur du Bien au moment de son acquisition, mais aussi du prix de vente d’autres exploitations similaires de la localité.

Droits de plantations viticoles

Les droits de plantation viticole ont une durée de 5 ans, voire 8 ans dans certains cas. Les arrachages de vigne sur la partie concernée donnent un droit de plantation qui peut être vendu, ce droit étant détaché du terrain. En cas de transmission totale de l’exploitation, ces droits sont transmis automatiquement.

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