Méthode pour évaluer la valeur vénale d’un appartement libre ou occupé

 

Un expert différentie les appartements qui sont loués et ceux qui sont libres. L’appartement libre est le type de Bien immobilier dont l’estimation est la moins complexe. Un appartement occupé est pratiquement toujours valorisé à un prix inférieur au premier.

Quels sont les facteurs de la valeur et les méthodes d’estimation d’un appartement libre ?

Facteurs de la valeur

Ils comprennent les facteurs liés à l’immeuble en général et à l’appartement en particulier.
Les facteurs attachés à l’immeuble concernent la situation, la qualité de la construction (âge, qualité des matériaux, état) et les facteurs juridiques. Ceux liés à l’appartement sont la surface, les annexes, la distribution, le confort, l’état, l’étage et le montant des charges.

Méthode d’estimation

Comparaison au mètre carré habitable ou utile pondéré

L’expertise des appartements libres se réalise par comparaison avec les résultats obtenus des ventes récentes de locaux analogues. Le mètre carré habitable est l’élément de réduction le plus simple.

On peut dégager des tendances ou des prix moyens pour une catégorie d’appartement dans un quartier donné d’une ville, à condition que les appartements soient réellement comparables.
Si les points de comparaison sont peu nombreux, on peut, sans pouvoir établir une moyenne, comparer chaque référence avec le local à estimer (analyse comparative) :
Valeur vénale = Surface x Prix au mètre carré habitable constaté.

Si tous les appartements de référence sont vendus avec le même type d’annexes, on peut employer la méthode par estimation par prix moyen au mètre carré habitable (prix au mètre carré habitable, parking intégré).

S’il y des annexes ou des locaux à pondérer, on emploiera l’estimation par prix moyen au mètre carré utile pondéré, à condition que les points de comparaison aient été examinés selon les mêmes critères.

Estimation des annexes séparées

On peut pondérer les annexes séparées de l’appartement (box, parking, chambre de service, etc.) pour déterminer une surface utile pondérée du local avec ses annexes. Pour éviter des imprécisions au niveau de la pondération, il faut réaliser l’estimation directe des annexes qui peuvent faire l’objet d’une négociation distincte.

Appartement occupé

Il existe plusieurs méthodes pour estimer un appartement loué. Comment opère l’expert ?

Méthodes d’estimation

On peut utiliser une estimation :

Par comparaison

La méthode présente des difficultés d’application parce qu’il est difficile et souvent impossible de trouver des points de comparaison comparables en tout point concernant la situation, les caractéristiques techniques et les conditions locatives.

Par capitalisation du revenu

Cette méthode, destinée aux Biens immobiliers loués, est aussi applicable pour l’estimation des appartements loués. On applique au revenu constaté un taux de capitalisation qui prend en compte la catégorie et les caractéristiques de l’appartement, ainsi que les conditions de la location.

Ce taux se détermine par comparaison avec les taux constatés pendant la vente de locaux occupés comparables. L’utilisation de la méthode est délicate pour les appartements loués à la surface corrigée, car les taux sont faibles et ces appartements s’achètent davantage pour leur plus-value que pour leur revenu.

À partir de la valeur libre

Il faut réaliser une étude très approfondie du marché et des conditions d’occupation pour évaluer la dépréciation créée par l’occupation. On formalise cette dépréciation par un abattement (variable selon la catégorie du local et les conditions d’occupation) sur la valeur libre.

Les autres questions à se poser

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