Comment calculer la valeur locative d’un bureau ?
Comment calculer la valeur locative d’un bureau ?
Les bureaux sont des locaux spécialisés qui répondent à des besoins divers des utilisateurs. Ils sont à la fois soumis aux exigences de la demande et aux contraintes économiques imposées par les investisseurs.
Définition
La définition des locaux à usage de bureaux varie en fonction des réglementations. Le Code de la construction et de l’habitation les défini en son article L.631-7 comme des locaux qui n’ont ni un usage d’habitation, ni administratif, ni professionnel.
Au contraire, le Code de l’urbanisme considère les bureaux comme des locaux pouvant être destinés à un triple usage commercial, professionnel (une profession non commerciale) ou administratif (utilisé par des associations, syndicats ou établissements administratifs).
L’article R145-11 du Code du commerce mentionne l’usage exclusif de bureau qui permet le déplafonnement du loyer lors du renouvellement. La jurisprudence retient une définition qui exclu les locaux servant de livraison ou de stockage de marchandises et ceux accueillant des activités intellectuelles qui incluent la réception des clients ou fournisseurs.
Cette position permet de distinguer les bureaux des locaux d’activité et des boutiques qui conservent des marchandises.
Commercialité
La valeur vénale d’un local n’est pas la même quand elle passe d’un usage d’habitation à celui de bureau.
L’ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 classe les locaux en deux catégories, ceux ayant un usage d’habitation et les autres destinés à un autre usage. Les locaux utilisés comme habitation sont appréciés sur la base de l’usage au 1er janvier 1970, date de la dernière grande révision cadastrale.
On peut rapporter la preuve de l’usage par tout moyen : annuaire téléphonique, déclaration fiscale de 1970, archives des services d’urbanisme, etc.
Le changement d’affectation des locaux d’habitation est strictement encadré par l’ordonnance de 2005 clarifiant l’article L. 631-7-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Selon la loi LME du 4 aout 2008, les maires s’assurent du respect de la réglementation qui s’applique aux communes de plus de 200 000 habitants.
Facteurs de la valeur
La situation
C’est le premier critère d’évaluation de l’immeuble qui s’apprécie à travers les caractéristiques du quartier, sa notoriété, desserte et accessibilité, l’adresse et le prestige du bâtiment.
La consistance
Elle porte sur la nature et la mise en œuvre des matériaux, la conception du bâtiment et des locaux. Si le bâtiment relève du cadre des Immeubles à Grande Hauteur (IGH), les charges de fonctionnement généralement élevées peuvent avoir une incidence directe sur la valeur.
L’état
L’expert doit prendre en compte l’état physique de la construction (gros œuvre et second œuvre), de l’équipement, ainsi que l’adaptation du bâtiment aux exigences des utilisateurs concernant l’équipement et la disposition des locaux.
Les équipements et services
Il s’agit de :
• Système de sécurité, de chauffage et de climatisation, de détection et de prévention incendie
• Caractéristiques techniques de la résistance au sol
• Circulation verticale (ascenseur, monte-charge)
• Sanitaires
• Etc.
Méthodes d’estimation
Estimation par comparaison
Elle est basée sur l’unité de référence mètre carré de bureau qui peut être pondérée selon les caractéristiques des locaux et leur usage.
La pondération exige un examen minutieux des valeurs relatives et l’application d’un prix unitaire tiré du marché et ajusté en fonction des conditions locatives. S’il existe une pluralité de locaux, il faut retenir des prix unitaires par type et évaluer distinctement les parkings au lieu de les pondérer.
Estimation par capitalisation du revenu
Cette méthode qui constitue le principal paramètre retenu par les investisseurs doit être privilégiée. Un examen préalable des principales clauses du bail permet de situer le loyer par rapport à la valeur locative de marché, sachant que le plafonnement du loyer ne concerne pas les bureaux.
L’analyse doit présenter les revenus bruts et nets avec une ventilation des charges entre propriétaires et locataires pour des comparaisons pertinentes. Le taux de capitalisation net qui intègre les perspectives d’évolution des loyers et valeurs vénales s’obtient par une comparaison raisonnée avec les transactions du marché.
Estimation par actualisation des cash-flows
C’est une méthode de nature financière qui exige une projection des recettes et charges sur plusieurs années pour apprécier le déroulement du cycle immobilier. Il est indispensable d’opérer des diagnostics juridiques et techniques afin de déterminer les revenus nets successifs.
Le choix du taux tient compte de l’évolution macroéconomique et du support immobilier (qualité de construction, liquidité, état, etc.).