Expertiser la valeur vénale d’un bien immobilier
Expertiser la valeur vénale d’un Bien immobilier
La valeur vénale est, en cas de vente à l’amiable, le prix auquel un Bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement être cédé.
Définition
La valeur vénale fait partie des différents types de valeur. Elle est aussi appelée valeur marchande, valeur de marché ou valeur de réalisation. On l’exprime en principe hors droits de mutation ou hors taxe à valeur ajoutée pour :
L’immobilier professionnel ou commercial soumis au régime TVA, TTC ;
Les habitations soumises au régime TVA et hors frais d’acquisition (frais d’acte, honoraires, publicité).
On la définit pour trouver :
La valeur d’un Bien libre ou supposé libre. On part du principe que le Bien est vacant et libre de toute occupation ;
La valeur d’un Bien occupé. On tient compte de la présence dans les lieux d’occupants, titrés ou non. Cette valeur est aussi liée aux conditions juridiques et financières de l’occupation et à la qualité du ou des occupants.
Conditions de détermination de la valeur vénale
La détermination de la valeur vénale doit préalablement répondre à certaines conditions :
• Le libre consentement du vendeur et de l’acquéreur ;
• Un délai raisonnable pour les négociations, tenant compte de la nature du Bien et de sa situation ;
• L’absence de convenance personnelle ;
• La tenue de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai, que le Bien soit proposé dans les conditions du marché, sans réserve, avec publicité adéquate.
Méthode de détermination
La valeur vénale peut être déterminée par comparaison directe ou par capitalisation ou actualisation d’un revenu théorique ou effectif. La méthode par coût de remplacement est utilisée à titre de recoupement pour palier à l’impossibilité d’appliquer l’une des deux principales méthodes.
Pour les immeubles collectifs, on peut mettre en œuvre deux approches de la valeur vénale : la vente en bloc ou la cession lot par lot (vente à la découpe).
Pour ceux à usage actuel ou alternatif, on peut utiliser plusieurs méthodes dont les conclusions peuvent varier en fonction des usages répondant aux conditions du marché et au coût de transformation.