Calcul du montant d’une rente viagère, d’un usufruit ou d’une nu propriété

 

Pour les particuliers, la rente viagère relève du droit commun et comprend des dispositions du contrat de vente viagère (articles 1582 à 1701, 1968 à 1983 du Code civil). Comment se réalise l’estimation d’une rente viagère ?

Contrat

Le prix de vente d’un Bien vendu en viager comprend la rente viagère, payée chaque mois, et le bouquet qui est la partie payée au comptant.

S’il existe plusieurs vendeurs, le montant de la rente peut être réversible sur la tête du ou des survivants. L’aléa constitue la condition impérative du contrat.

Le viager est libre lorsque le Bien est disponible. Il est occupé si le ou les vendeurs conservent l’usufruit et un droit d’usage et d’habitation.

Calcul de la rente

Une partie du prix (sans le bouquet) est payée par une rente calculée sur une durée égale à l’espérance de vie du vendeur. Le taux de rendement à retenir doit être net de charges et hors fiscalité. La rente obtenue doit être diminuée de la valeur locative dans le cas d’un viager occupé.

Le contrat doit contenir une clause d’indexation basée généralement sur l’indice INSEE des prix de consommation ou l’ICC.

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Droit d’usage et d’habitation

Le droit d’usage et d’habitation est un droit qui permet au bénéficiaire de jouir durant toute sa vie de tout ou partie d’un immeuble.

Le titulaire l’exerce personnellement et ne peut percevoir les loyers. C’est donc un droit qui est plus restreint que l’usufruit, mais sa dépréciation sur l’entière propriété est moindre que l’usufruit. A son extinction, le nu-propriétaire recouvre l’immeuble libre qui, dans certains cas, reste non déprécié par les droits du locataire.

On attribue au droit d’usage et d’habitation une valeur inférieure à celle de l’usufruit à cause de la décote que peuvent induire les droits du locataire. Cette décote est assimilable à celle constatée entre un Bien loué et un Bien libre en matière d’habitation.

L’estimation de l’usufruit et de la nu-propriété exige une bonne appréhension du contexte juridique

Contexte juridique

Quand on partage les attributs de la pleine propriété (usus, fructus, abusus) entre deux parties (usufruitier et nu-propriétaire), cela conduit au démembrement de propriété prévu par la loi en cas de succession ou par une convention, la valeur respective de chaque droit étant dans ce cas connue.

L’usufruitier bénéficie du droit de percevoir les fruits du Bien ou d’en user personnellement selon l’article 582 du Code civil. Le nu-propriétaire reste propriétaire du Bien dont il ne peut jouir qu’au terme de l’usufruit (décès du bénéficiaire).
Chaque partie est libre de disposer et d’aliéner ses droits, le nu-propriétaire pouvant contracter une hypothèque.

Evaluation

Usufruit

• Evaluation fiscale

La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est déterminée par une quotité de la valeur de la pleine propriété. Le barème figure à l’article 669 du Code Général des Impôts (CGI). L’usufruit est évalué à 23 % de la valeur de la propriété entière par période de dix ans, sans fraction et sans considération d’âge de l’usufruitier.

• Approches mathématiques

Ces approches résultent d’hypothèses et de probabilités adaptées au cas d’espèce. Elles s’appuient sur certains paramètres:

boutonRevenu de l’immeuble (revenu net de charges calculé selon les clauses du bail, en particulier pour les locations commerciales)

boutonTaux d’actualisation (taux financier de longue période comparable aux taux long d’emprunt d’Etat)

boutonDurée de détention (obtenu à partir des tables de mortalité fournies par l’Institut de démographie)

Nu-propriété

Le nu-propriétaire peut disposer du Bien, mais il ne pourra bénéficier de la pleine propriété qu’à l’extinction de l’usufruit correspondant à l’espérance de vie restante de l’usufruitier, sauf en cas d’usufruit d’une durée fixe. Il n’a droit à aucun revenu, même s’il est obligé parfois d’assurer certaines charges.

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