Comment estimer la valeur vénale d’un local commercial ?

 

L’analyse des conditions locatives est un préalable à l’estimation des murs commerciaux et des centres commerciaux.

De nombreux paramètres, notamment le déplafonnement consacré par une riche jurisprudence, interviennent sur l’évolution des revenus, rendant l’expertise particulièrement délicate.

Les facteurs de la valeur

Ils se fondent essentiellement sur la commercialité, la consistance du bâtiment et la situation locative.

Commercialité

Ce facteur, prépondérant en matière de boutique et lié à l’emplacement, consiste à analyser la situation de la boutique en considérant la fréquentation, la visibilité et l’accessibilité.

La commercialité d’une voie demande un examen minutieux des flux de chalands constatés sur différentes périodes, car elle peut être très variable et connaitre des changements brutaux. Les facteurs permanents et la tendance sont à noter sans oublier les éléments de fragilité qui peuvent déprécier la qualité de l’emplacement.

Consistance

Il s’agit des caractéristiques liées aux locaux :

Superficie réelle et pondérée

Volume

Linéaire de la façade

Agencements et équipements

Etat d’entretien de l’immeuble et des locaux

Disposition relative du bâtiment et son adaptation à l’exploitation

Présence et la qualité des locaux accessoires

Conditions du bail

Un examen du bail est nécessaire, l’étude devra porter sur :

Les clauses spécifiques du bail

Le montant du loyer (fixation à l’origine, indexation et révision) et du droit au bail

La destination des locaux à comparer à l’activité réellement pratiquée

Le montant du loyer devra être rapproché de la valeur locative actuelle du marché établie selon la méthode comparative.

Méthode d’estimation

Boutiques libres

On retient deux méthodes en fonction du profil de l’acquéreur. En pratique, elles  peuvent être utilisées simultanément.

L’approche utilisateur

Cette approche privilégie la méthode par comparaison au mètre carré pondéré boutique qui retient le mètre carré boutique comme unité de référence.

La difficulté de la méthode réside dans la rareté des éléments comparatifs directs : boutiques vendues libres dans le cadre d’une opération nouvelle de promotion ou dans celui d’une cession par un propriétaire défaillant, ou encore après éviction du locataire.

Une comparaison pertinente exige des locaux de commercialité équivalente situés dans le voisinage, ce qui reste peu probable à cause de la grande instabilité de la commercialité. Une méthode par recoupement indirect par la valeur du droit au bail permettra d’appréhender facilement le marché sur un site déterminé.
La valeur libre sera donc la somme de la valeur du droit au bail et des murs loués.

L’approche investisseur

Elle se base sur la capitalisation de la valeur locative potentielle. L’investisseur privilégie le loyer potentiel tiré des locaux dans les conditions d’une fixation à l’américaine sans droit d’entrée.
Le loyer potentiel est la valeur locative recherchée par comparaison directe ou par reconstitution en décapitalisant le droit au bail.

Le taux de capitalisation prend en compte :

boutonLe contexte financier, particulièrement le niveau des taux longs

boutonL’incidence des frais de mutation (droit d’enregistrement)

boutonLa sécurité du placement, principalement liée à l’emplacement

Boutiques louées

On privilégie l’estimation par le revenu net en appliquant un taux de rendement qui résulte de l’observation du marché. Les investisseurs acceptent des rentabilités que présente le marché à un moment donné en fonction du risque et des facteurs ci-après :

boutonLes clauses du bail

boutonLa qualité de l’emplacement sous l’angle de la commercialité

boutonLa destination

boutonLe niveau locatif, les modalités de révision, la date du renouvellement et les possibilités de déplafonnement

boutonLes facilités d’exploitation

boutonLes charges exorbitantes

boutonLa surface financière du preneur

Le taux de rendement est appliqué au loyer net conformément au rapport COB. Dans le cas où le loyer peut bénéficier d’une forte revalorisation, il faut minorer le taux de rendement en y tenant compte.

Si le loyer est supérieur à la valeur locative, on peut capitaliser la valeur locative en corrigeant l’estimation obtenue par l’adjonction du flux actualisé de surloyer pendant la période prévisible de la durée.

Conseils Perfia

Qui peut expertiser la valeur d’un local commercial ?

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