Estimer le prix d’un terrain à bâtir

 

La valeur d’un terrain est en rapport avec son usage et sa destination. L’estimation d’un terrain à bâtir trouve sa base dans sa définition légale. Qu’est ce qu’un terrain à bâtir ?

Définition

La définition légale de la notion n’est pas toujours celle qui est perçue par le profane ou le non-professionnel.

Sens courant

Un terrain à bâtir est couramment défini comme un terrain qui est techniquement apte à recevoir une construction et pour lequel un certificat d’urbanisme pourra être délivré afin de permettre l’obtention d’un permis de construire.

La définition courante est liée à la situation objective du terrain vis-à-vis des règles d’urbanisme et non à la simple intention de construire. La vente de tout terrain juridiquement constructible est soumise à TVA conformément à la loi de finance rectificative pour l’année 2010 ayant adapté le dispositif de la TVA.

Au regard de la loi

L’article L. 13-15 du Code de l’expropriation donne une définition restrictive du terrain pouvant être évalué comme terrain à bâtir dans le cadre d’une mesure d’expropriation. Il s’agit des terrains, quelque soit leur utilisation, qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 11-1 ou un an avant la déclaration d’utilité publique, sont :

Effectivement reliés à une voie d’accès, un réseau électrique, d’eau potable et d’assainissement. Ces réseaux doivent se situer à proximité des terrains concernés et doivent être adaptés à leur capacité de construction.

Situés dans un secteur qualifié constructible par un plan d’occupation des sols attesté par un document d’urbanisme. A défaut de ce document, ces terrains doivent être situés dans une partie déjà urbanisée de la commune ou désignée comme constructibles conjointement par le conseil municipal et le représentant de l’Etat dans le département.

Selon le Code de l’expropriation, les terrains qui ne répondent pas à ces critères sont évalués selon leur usage effectif.

Application

La définition légale est valable dans toute procédure d’expropriation ainsi que dans tous les cas d’exercice du droit à la préemption où la valeur sera définie comme dans le cas d’une expropriation.

Le sens restreint du terrain à bâtir, fourni par le Code de l’expropriation, permet d’empêcher les enrichissements sans cause des propriétaires périurbains. Mais il n’a qu’un caractère administratif et ne peut s’imposer dans les rapports entre particuliers.

L’évaluation d’un terrain ne répondant pas aux conditions posées par l’article L. 13-15, peut conduire l’expert à définir deux valeurs différentes :

Une valeur obtenue après négociation amiable entre personnes privées ;

Une autre qui peut se situer en dessous de la première (valeur négociée) en cas d’expropriation ou d’exercice du droit de préemption.

Conseil Valurias

Un conseil pour bien acheter un terrain

D’autres informations sur l’estimation des terrains

Je souhaite être rappelé