Pourquoi expertiser régulièrement le patrimoine d’une SCPI ?

 

Tout comme toutes les grandes entreprises, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont l’obligation de faire expertiser leur patrimoine immobilier par un expert indépendant selon le décret d’application de la loi du 31 décembre 1970 modifiée par la loi du 4 janvier 1993 relative aux SCPI.

C’est à l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) que revient la décision d’accepter la candidature du spécialiste chargé d’effectuer l’expertise. En quoi consiste la mission de l’expert ?

But de l’expertise

La mission de l’expert a pour but de déterminer la valeur vénale des immeubles appartenant au patrimoine des SCPI à partir d’une expertise quinquennale suivie d’actualisations annuelles.

L’article 3.1 de l’arrêté du ministre de l’économie et des finances du 26 avril 1995 sur les dispositions comptables applicables aux SCPI, définit la valeur vénale d’un immeuble locatif pour une SCPI comme le prix présumé qu’un investisseur éventuel accepterait de fixer par rapport à l’état et au lieu où se trouve cet immeuble. Cette valeur est déterminée hors droit d’acquisition.

L’immeuble sera normalement considéré comme devant être à usage locatif à l’arrêté des comptes.

Contenu de la mission

Les travaux d’expertise pour le compte des SCPI se basent sur la recommandation commune COB/CNC relative aux méthodes à mettre en œuvre par les experts chargés d’évaluer les actifs immobiliers des SCPI, un texte contenu dans le bulletin COB d’octobre 1995.

Le document classe en trois parties les travaux que doit réaliser le spécialiste pendant l’expertise :

Première partie

Elle présente le cadre d’évaluation de la mission qui se traduit par une convention arrêtée d’un commun accord entre les deux parties (le cabinet indépendant et la SCPI). L’accord, qui définit notamment la liste des pièces à soumettre à l’expert et les hypothèses de base devant servir à l’évaluation, est soumis à l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Deuxième et troisième parties

Elles exposent les méthodes retenues et les éléments que les rapports d’évaluation doivent obligatoirement contenir, qu’il s’agisse d’une première expertise, d’une expertise quinquennale ou de leur actualisation annuelle. Le texte présente aussi le plan du rapport d’expertise et tout ce que doit comporter la fiche d’actualisation.

Présentation du rapport d’expertise

Le rapport d’expertise doit être réalisé conformément à celui du groupe de travail sur l’expertise immobilière du patrimoine des sociétés qui font appel public à l’épargne. Son contenu est structuré autour de grands titres qui en constituent le plan : Mission, Clause de non publication et d’utilisation du rapport dans son intégralité, situation juridique du Bien, description du Bien, situation locative, étude de marché, etc.

Réforme

Une réforme du marché secondaire des parts des SCPI a substitué le terme du « prix de cession conseillé » à celui du «prix d’exécution» aux termes de la loi 2001-602 du 9 juillet 2001, en vigueur depuis le 1er septembre 2002. Le prix d’exécution se fixe de la même manière qu’un cours de bourse, dans des conditions très réglementées, en fonction de l’offre et la demande.

En pratique, les offres sont fixées selon les attentes en termes de rentabilité des acquéreurs. Le marché des parts a retrouvé, grâce à cette réforme, la fluidité longtemps absente pendant les phases baissières du cycle immobilier.

Choix de l’expert

Généralement les SCPI confient des missions à des experts immobiliers sur plusieurs années pour qu’il réalise une mission de mise à jour des expertises.
Ce processus est bien plus intéressant pour les foncières qui font une économie importante sur la production des expertises.

Des informations complémentaires sur les OPCI et les sociétés cotées

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