Expertiser la valeur vénale d’une résidence pour personnes âgées

 

Le nombre croissant de personnes de plus de 75 ans a favorisé le développement de résidences pour les séniors. Ces résidences, qui sont classées dans la catégorie des Biens d’exception, se présentent diversement, tenant compte des besoins variés de la demande.

L’ouverture de ce type d’établissement est soumise à agrément selon les dispositions des lois du 2 janvier 2002 et du 26 novembre 2003 autorisant la création et l’extension de la résidence, assortie d’une convention entre l’Etat, le conseil général et l’opérateur.

Les résidences pour personnes âgées intègrent dans leur fonctionnement, en plus des locaux d’accueil, un hébergement, de la restauration et des espaces médicalisés adaptés aux pathologies des pensionnaires. Ces commodités suscitent un véritable intérêt pour ces structures, créant un déficit de l’offre dans le secteur.

Montage de l’opération et son environnement

L’établissement naît d’une convention tripartite entre l’Etat, le conseil général et l’opérateur. Valable quinze ans et réexaminée tous les cinq ans, elle définit le nombre de lits par spécialité, la tarification et les aides spécifiques liées à la dépendance (assurance maladie, allocation personnalisée d’autonomie, etc.).

Les acteurs privés constituent la majorité des intervenants qui ont pris le relai des collectivités. Les normes techniques imposées aux établissements se trouvent dans l’arrêté du 26 avril 1999 qui fournit des prescriptions sur l’hygiène et la sécurité.

Les résidences doivent comprendre des espaces collectifs adaptés à la faible mobilité, des chambres dans le neuf d’une surface supérieure à 18 m2, des sanitaires à l’accès facile.

L’appréciation de la valeur se base essentiellement sur le compte d’exploitation. Les recettes sont tirées de l’hébergement qui résulte du prix de la journée et du taux d’occupation. Les prix sont réglementés et partiellement pris en charge par des aides diverses représentant entre 25 et 33 % des recettes.

Les charges sont en grande partie constituées du personnel (au moins 40% du chiffre d’affaires), des achats et charges externes. La part du loyer immobilier est en moyenne de 20 %.

Estimation

Elle porte sur l’immobilier (les murs) et/ou le fonds de commerce.

L’immobilier

La valeur des murs s’obtient par capitalisation du loyer net, le taux de rendement est à déterminer en fonction de la localisation et de la consistance du bâti. Si le loyer pratiqué ne respecte pas la norme, il faut après avoir analysé les causes, raisonner sur une valeur locative réaliste en traitant le différentiel en fonction de ses perspectives de pérennité.

Le fonds de commerce

L’estimation du fonds de commerce se réalise par la méthode de barème sur la base du chiffre d’affaire TTC, dans une fourchette de 70 à 100 %. Cette approche doit être recoupée par une analyse du bilan et de ses ratios significatifs, en particulier le revenu brut d’exploitation constituant généralement plus du tiers du chiffre d’affaires.

D’autres exemples de Biens d’exception :

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