Pourquoi faire appel à un expert immobilier pour estimer la valeur d’une résidence étudiante
Pourquoi faire appel à un expert immobilier pour estimer la valeur d’une résidence étudiante ?
Les résidences pour étudiants sont des Biens d’exception au sens du classement des Biens immobiliers. Elles se sont développées en même temps que le nombre d’étudiants dans les années 1980. Le montage de ces opérations relève à la fois des secteurs aidés, mixtes et privés.
Analyse du montage des opérations
Les secteurs aidés et mixtes
Le secteur aidé fait intervenir l’Etat ou une collectivité qui confie la maitrise d’ouvrage à une société d’HLM (Habitation à Loyer Modéré) et la gestion au Centre Régional des Œuvres Universitaires et Scolaires (CROUS).
Le secteur mixte comprend la chambre de commerce ou une collectivité agissant comme maitre d’œuvre. La maitrise d’ouvrage est confiée à une société d’HLM ou à une association, sa gestion revenant à l’association des élèves ou à la mutuelle des étudiants.
Le secteur privé
Le secteur privé se rapporte à la partie aliénable proposée à la vente en copropriété à des investisseurs particuliers qui contractent un mandat de gestion avec le gestionnaire. Selon le financement, ces investisseurs peuvent :
• Louer nu (financement par prêt conventionné donnant droit à l’APL pour les étudiants)
• Louer en meublé (Statut de loueur professionnel pour investisseur)
• Louer en meublé avec exploitation quasi hôtelière (petit déjeuner, linge, nettoyage). Cette hypothèse conduit l’investisseur à la conclusion d’un bail commercial générant la TVA avec des répercussions sur le prix d’acquisition.
Ce segment marchand peut également intégrer le patrimoine d’une structure spécifique. Dans ce cas, l’investisseur unique confie l’établissement à un gestionnaire qui peut louer nu, en meublé ou en meublé avec exploitation quasi hôtelière.
Estimation
Les résidences étudiantes sont des constructions standardisées avec des équipements sobres et faciles à entretenir. Elles se composent d’unités d’habitation simples, de studios, avec des espaces collectifs (salles de sport, de travail) et des services.
L’estimation de la valeur est basée sur la rentabilité de la résidence résultant du niveau locatif.
Le détenteur des murs peut percevoir :
• Un loyer global convenu avec un gestionnaire qui consent des sous-locations pour étudiants. Il faut s’assurer dans ce cas que le loyer exigé au gestionnaire soit compatible avec le montant des rentrées reçues des étudiants. En cas d’incohérence, il faut raisonner sur le loyer brut ou net perçu qui tient compte du prix par type de logement et du taux d’occupation.
• L’ensemble des loyers versés par les étudiants par l’intermédiaire d’un gérant (gestion libre). La solvabilité des résidants est assurée par l’aide personnalisée au logement ou par l’aide locative sociale spécifique aux étudiants.
L’estimation en bloc est déterminée par capitalisation du revenu net à des taux qui tiennent compte de la localisation, de l’âge, de l’entretien et du fonctionnement de la résidence. On peut contrôler la valeur par approche métrique (mètre carré habitable ou utile) en se référant au marché local d’immeuble de rapport.
D'autres exemples de Biens d'exception :
- Les immeubles de rapport
- Les murs d’hôtel
- Les places de parking
- Les châteaux, lofts, villas de luxe et appartements d’exception
- Les immeubles ruraux
- Les murs de clinique
- Les résidences pour personnes âgées