Calculer le montant d’une rente viagère

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La rente viagère relève du droit commun et comprend des dispositions du contrat de vente viagère (articles 1582 à 1701, 1968 à 1983 du Code civil). Comment se réalise l’estimation d’une rente viagère ?

Contrat

Le prix de vente d’un Bien vendu en viager comprend la rente viagère, payée chaque mois, et le bouquet qui est la partie payée au comptant.
S’il existe plusieurs vendeurs, le montant de la rente peut être réversible sur la tête du ou des survivants. L’aléa constitue la condition impérative du contrat.

Le viager est libre lorsque le Bien est disponible. Il est occupé si le ou les vendeurs conservent l’usufruit et un droit d’usage et d’habitation.

Calcul de la rente

Une partie du prix (sans le bouquet) est payée par une rente calculée sur une durée égale à l’espérance de vie du vendeur. Le taux de rendement à retenir doit être net de charges et hors fiscalité. La rente obtenue doit être diminuée de la valeur locative dans le cas d’un viager occupé.

Le contrat doit contenir une clause d’indexation basée généralement sur l’indice INSEE des prix de consommation ou l’ICC.

Droit d’usage et d’habitation

Le droit d’usage et d’habitation est un droit qui permet au bénéficiaire de jouir durant toute sa vie de tout ou partie d’un immeuble.

Le titulaire l’exerce personnellement et ne peut percevoir les loyers. C’est donc un droit qui est plus restreint que l’usufruit, mais sa dépréciation sur l’entière propriété est moindre que l’usufruit. A son extinction, le nu-propriétaire recouvre l’immeuble libre qui, dans certains cas, reste non déprécié par les droits du locataire.

On attribue au droit d’usage et d’habitation une valeur inférieure à celle de l’usufruit à cause de la décote que peuvent induire les droits du locataire. Cette décote est assimilable à celle constatée entre un Bien loué et un Bien libre en matière d’habitation.

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