La réglementation et l’urbanisme pour estimer un Bien immobilier

 

La tâche de l’expert immobilier est délicate pour ce qui est de déterminer et d’apprécier les facteurs juridiques de la valeur d’un immeuble. La valeur d’un logement ou d’un terrain diffère selon qu’il est libre ou occupé, constructible ou non.

Facteurs juridiques de la valeur

Droit de propriété

Selon l’article 544 du Code Civil, « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

La propriété comprend un ensemble de droits composés du droit d’usage (usus), de recueillir les revenus (fructus) et de disposer du Bien (abusus).

Réglementation d’urbanisme

La propriété immobilière obéit aux principes du droit de l’urbanisme contenu essentiellement dans le Code de l’urbanisme et secondairement dans le Code de la Construction et de l’Habitation.
Le droit à l’urbanisme pose deux impératifs :

bouton Organiser l’espace urbain pour répondre aux besoins sociaux et économiques;

bouton Préserver le patrimoine tant bâti que naturel.

Application générale

Le Règlement National de l’Urbanisme (RNU), dont le contenu renvoie au Code national de l’urbanisme, s’applique sur l’ensemble du territoire français. Les communes ne possédant pas de document d’urbanisme (carte communale, PLU, POS), se voient appliquer uniquement certaines dispositions du RNU.

Les lois relatives à la décentralisation ont institué le principe de la constructibilité limitée en l’absence de PLU, POS ou carte communale pour encourager les communes à se doter de documents d’urbanisme.

Ce principe est également contenu dans la loi SRU qui prévoit une règle de constructibilité limitée en l’absence d’un schéma de cohérence territorial.

Cas de la région Ile de France

Trois documents d’urbanisme réglementent de façon spécifique la région de l’Ile de France. Il s’agit du Schéma Directeur de la Région Ile-de-France, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de Paris et l’Opération d’Intérêt National (OIN) de la Défense.

Servitudes de droit public

Certaines servitudes ont une grande influence sur la valorisation des immeubles :

bouton Les servitudes d’utilité publique

bouton Les emplacements réservés,

bouton Les espaces boisés,

bouton Les servitudes d’urbanisme issues des lois SRU, UH et ENL (articles L. 123-1 du Code de l’urbanisme).

Documents d’urbanisme

Les règles d’urbanisme applicables à un terrain ont une incidence sur sa valeur. On distingue plusieurs types de documents d’urbanisme :

bouton Cartes communales (document d’urbanisme simplifié),

bouton POS et PLU (document d’urbanisme plus élaboré);

bouton Schéma de Cohérence Territorial ou SCOT (règles supra communales),

Restrictions au droit de disposer

Elles concernent :

bouton Le droit de préemption urbain (DPU),

bouton Les zones d’aménagements différés (ZAD) et concertés (ZAC)

bouton Les zones de risques.

Les différents critères d’estimation de la valeur en détails

Je souhaite être rappelé