Les points à surveiller avant d’acheter une maison

 

Acheter une maison est un investissement qui compte souvent pour toute une vie. Il faut donc être prudent dans son choix pour ne pas regretter son achat. Quels sont les éléments à vérifier avant de signer l’acte de vente ?

Une fois fait, il faut aussi faire expertiser la valeur vénale pour être certain d’acheter au bon prix.

Les règles d’urbanisme

Il est nécessaire de consulter d’abord le Plan Local d’Urbanisme (PLU) pour  se rassurer sur le classement du terrain dans son environnement (zone urbaine, à urbaniser, agricole, naturelle ou forestière).

Le PLU permet également de s’informer sur les servitudes, les droits de passage et de puisage éventuels.

Si l’acheteur potentiel prévoit une extension ou une autre construction sur le terrain, il doit se renseigner sur le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) pour être situé sur la constructibilité du terrain ou les possibilités d’agrandissement qu’il permet.

La démarche s’effectue à la mairie qui délivre un certificat d’urbanisme approuvant ou non le projet d’extension. Le document contient les dispositions d’urbanisme applicables sur le terrain, sa desserte par les équipements publics, ainsi que les servitudes d’utilité publique.

Si une extension a été déjà réalisée par le vendeur, il faut s’assurer que la nouvelle construction est bien déclarée auprès des services compétents.

Si la maison se trouve dans un lotissement, il faut s’informer de la teneur du règlement de lotissement qui est valable pour dix ans.

Une expertise du Bien peut prendre en compte tous les aspects juridiques et fiscaux du site (montant des taxes fiscales à payer, foncière et habitation). Elle peut inclure une vérification de l’état environnemental des lieux pouvant permettre de détecter des cas de pollution éventuels de sol.

L’état du bâti

Les vérifications doivent porter sur :

  • La charpente. Il faut faire attention à la qualité des poutres et des chevrons, ainsi que d’apprécier leur résistance aux termites ou aux capricornes
  • Les murs. Des traces éventuelles de fissures sur les murs sont le signe manifeste de désordres, de malformations ou de défauts de construction
  • Les plafonds et planchers. Leur inspection permet de tester l’état des solives et des lattes

Des mesures législatives visant à protéger les futurs acquéreurs obligent les vendeurs cédant des constructions situées dans certaines régions de France ou datant à une époque fixée par les textes, à établir :

Un état parasitaire annexé au contrat de vente et datant de moins de trois mois avant la signature de l’acte authentique (loi du 8 juin 1999, suivie du décret d’application du 3 juillet 2000)

Un certificat amiante annexé à toute promesse de vente ou d’achat (loi « Solidarité et Renouvellement urbains » du 22 novembre 2000)

Un certificat anti-plomb ou un état de risque d’accessibilité au plomb datant de moins d’un an, annexé à tout avant-contrat et à tout contrat de vente portant sur les immeubles construits avant le 31 décembre 1947.

Les équipements

Il est nécessaire de vérifier :

  • Le système de chauffage, sans hésiter à demander les factures pour s’enquérir du coût à l’année
  • Le système électrique (puissance du compteur, protection contre incendie, normes d’installation)
  • L’isolation (la présence d’humidité sur les murs peut résulter d’une mauvaise isolation)
  • La plomberie, la tuyauterie, l’état de la robinetterie, le système d’évacuation des eaux usées
  • L’état de la cheminée s’il en existe et les factures d’entretien
  • L’exposition de la maison, la luminosité et la surface totale habitable
  • Etc.

En cas de travaux supplémentaires, il faut s’assurer que son budget est suffisant pour financer leur réalisation.

L’environnement immédiat de la maison et son accessibilité sont également des éléments à considérer. Le voisinage peut être bruyant à cause de la présence de commerces, cafés et bars. Des projets de constructions ou d’aménagements prévus aux alentours peuvent compliquer l’accès au quartier ou à l’habitation.

Quelques questions pratiques au sujet de l’expertise de sa maison :

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