Les méthodes spécifiques d’estimation immobilière

 

L’estimation de certaines structures professionnelles fait souvent appel, en dehors des techniques classiques, à des méthodes d’estimation avec des spécificités liées au secteur d’activité concerné.

Hôtellerie

Méthode hôtelière

Elle permet de fixer le montant du loyer renouvelé selon les usages de la profession, en prenant en compte une quote-part du chiffre d’affaires théorique que l’hôtel peut réaliser en fonction de son état, sa catégorie, sa consistance, son emplacement et de la concurrence.

On observe l’exploitation sur plusieurs années pour arriver à cette appréciation théorique à cause de la grande volatilité des résultats dans le secteur.

Méthode hôtelière nouvelle

La méthode Revpar consiste à rechercher la part du résultat global pouvant être affecté au loyer. Elle s’applique à l’hôtellerie de chaîne, intégrée ou affiliée, utilisant une gestion centralisée qui permet de supporter des charges importantes.

Le calcul porte sur le compte d’exploitation en considérant celui du RBE hôtelier qui est le résultat avant imputation des charges fixes. Pour les correctifs, on prend en compte les valeurs locatives des locaux annexes et les charges augmentatives.

Estimation de l’entreprise (murs et fonds)

Analyse du bilan et ratios financier

L’étude consiste à capitaliser le RBE en lui affectant un coefficient multiplicateur. La valeur de l’ensemble s’obtient par un multiple du Cash Flow Disponible (CFD) supérieur à celui retenu pour le RBE. Le CFD est le résultat en trésorerie avant impôt et frais financiers après charges fixes (hors loyer) et provision pour entretien.

Règle du millième

C’est une méthode d’appréciation approximative de la valeur globale de l’établissement (mur et fonds) partant des observations du marché pour les hôtels dont le taux d’occupation se situe entre 60 et 65 %.

Clinique

Estimation par capitalisation du revenu

La valeur locative des locaux monovalents se détermine selon les usages de la branche (Article 23-8 du décret du 30 septembre 1953). Le loyer s’estime dans l’intervalle de 30 à 45 jours de recette journalière théorique, par un calcul similaire à celui de la méthode hôtelière, ce qui correspond entre 6 et 10 % du chiffre d’affaires hors soins et produits médicaux.

Méthodes métriques ou au lit

Il s’agit des méthodes comparatives ou de reconstitution du coût avec correctifs. L’étude comparative doit porter sur des éléments de comparaison pertinents de la catégorie de la clinique présentant une taille et une structure semblables en termes de lits : médecine, chirurgie, maternité, soins intensifs, etc.

Résidence personne âgée

Immobilier

Sa valeur est déterminée en fonction de la valeur locative normative résultant de l’analyse du compte d’exploitation. Le montant retenu doit se situer dans une fourchette de 15 à 25 %. On obtient la valeur des murs par capitalisation du loyer net, le taux de rendement est à corriger en fonction de la localisation et de la consistance du bâti.

Fonds de commerce

L’estimation s’opère par la méthode de barème sur la base du chiffre d’affaire TTC, dans une fourchette de 70 à 100 %. L’approche doit être confrontée à une analyse du bilan et ses ratios significatifs, en particulier, le revenu brut d’exploitation.

Les méthodes d’évaluation immobilière :

Je souhaite être rappelé