Faire expertiser le prix de sa maison par un expert immobilier

 

Pourquoi faire expertiser son Bien immobilier en général et sa maison en particulier par un expert indépendant ?

Les raisons sont nombreuses

Sur le plan économique, la raison est justifiée par le fait qu’il faille calculer précisément la valeur vénale du Bien pour régler des litiges de toute sorte : liquidation de la communauté lors d’un divorce, valorisation du patrimoine lors d’une succession ou d’une donation, pour une déclaration d’ISF, etc.

Ces expertises sont souvent demandées par un notaire, une banque, le tribunal ou le Fisc pour aider à juger ou prendre une décision la plus juste et impartiale possible.

Les particuliers qui sont dans un conflit de ce type ne trouvent pas une agence immobilière neutre et impartiale capable de trancher sur l’estimation du prix de leur maison qui mette d’accord toutes les parties. Cette étape est pourtant primordiale pour que le partage soit équitable.

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Exemple d’un couple qui doit partager un patrimoine en indivision de 500K euros

Il est composé d’une maison de 300 000 euros et d’un appartement de 200 000. Ils ne peuvent liquider la communauté, car un conflit est ouvert sur la valorisation des Biens.

Si un des époux souhaite conserver la maison ou l’appartement, il doit racheter la part de l’autre. Mais la plupart du temps, l’acheteur potentiel tire la valorisation à la baisse et l’autre à la hausse.

Si un Bien ou les deux est mis en vente, la valorisation du prix de vente est aussi source de conflit et de blocage d’éventuels mandat ou promesses de vente.

Ce sont des cas très fréquents qui ne peuvent se solder que par une expertise immobilière. Une estimation et un avis de valeur sont dans beaucoup de cas très insuffisants pour régler le conflit.

Il faut déterminer correctement la valeur de chaque Bien pour partager équitablement sans déséquilibrer l’une ou l’autre partie.

Les agents immobiliers ont un intérêt dans le dossier : ils veulent signer un mandat de vente. Pour cela, la stratégie de certains est de surévaluer le prix pour flatter et donner espoir aux vendeurs. D’autres au contraire vont sous évaluer le prix pour espérer vendre vite.
Il est donc fréquent que les évaluations soient très différentes, avec des écarts parfois très importants.

Seule une expertise donne un prix ferme, précis et indépendant des parties. Elle permet de liquider la communauté du couple en bien meilleurs termes et plus rapidement.

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Exemple d’un couple qui doit partager un patrimoine de 5 millions d’euros

Leur patrimoine immobilier est évalué par différents agents immobiliers à 5 millions d’euros.
Il est constitué de 2 millions par une résidence principale et de 3 millions par plusieurs appartements loués.

Le partage du parc locatif n’a posé aucun problème. Le partage de la communauté et le divorce sont restés bloqués plusieurs mois, car les époux n’étaient pas d’accord sur l’estimation et le prix de vente de la maison. La seule solution patrimoniale était de la vendre, mais pour cela il fallait être certain de son prix.

Une expertise immobilière réalisée par Valurias a révélé que la maison avait été surestimée par les différents agents immobiliers. Son prix réel était d’1,1 million et pas de 2. A ce prix, elle s’est vendue en quelques mois.

Pourquoi le Bien était surévalué par les agences ?

La maison était atypique, car elle disposait d’un suréquipement très haut de gamme (piscine, marbre, matériaux nobles, jacuzzi, grand terrain, etc.) Les agents immobiliers non habitués à ce type d’estimation hors norme ont tous surpondéré les équipements.

L’expert immobilier VALURIAS, en faisant son analyse comparative de marché avec le soutient des notaires qui produisent ces chiffres, s’est rendu compte qu’aucune maison ne s’était jamais vendue dans ce secteur à plus d’1,5 million d’euros.
La vendre à 2 millions était donc impossible, surtout en pleine crise. Même si les prestations étaient haut de gamme, elles justifiaient un prix dans la fourchette haute du marché local, mais pas 25% au dessus.

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Exemple d’un couple qui occupe sa résidence principale détenue dans une SCI

La SCI détient plusieurs autres Biens loués. C’est une situation classique qui génère systématiquement un contrôle fiscal, car le couple déduit les charges de la société (toiture, peinture, petits travaux, taxes foncières, habitation) de ses revenus, ce qui est fiscalement interdit dans ce cas. De plus, les propriétaires versent un loyer bien en dessous du prix du marché locatif à leur SCI.

Ce cas est avantageux pour le propriétaire, car il génère un déficit foncier artificiel plus des charges dans la SCI, tout en ne créant pas de revenu foncier. Ce mécanisme est un « abus de droit » que l’administration fiscale se doit de redresser.

L’administration fiscale contrôle systématiquement en faisant expertiser la valeur locative.

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Exemple d’un dommage sur une maison : incendie, foudre, dégât des eaux, grêle, tempête

L’expert de l’assurance se base sur le montant des travaux. Bien souvent la compagnie ne rembourse pas toutes les dépenses, car tous les dégâts ne sont pas obligatoirement assurés dans chaque contrat.

Dans beaucoup de cas, les propriétaires n’ont pas les fonds nécessaires pour financer les travaux non couverts par l’assurance, ils seront alors obligés de vendre.

Il faut donc faire appel à Valurias pour expertiser la valeur vénale afin de prendre une décision en fonction d’un rapport d’expertise objectif et indépendant de la compagnie d’assurance : Quelle est la valeur vénale de la maison en l’état et après les travaux de remise en état complet ?

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Exemple d’un couple qui détient une résidence secondaire à Cannes

Cette maison fait partie d’un patrimoine familial et est le lieu de rassemblement de toute la famille depuis des années.
Les parents ne veulent plus prendre en charge l’entretien et veulent commencer à la transmettre à leurs enfants en procédant à une donation. La valeur de transmission doit donc être évaluée.

Pour la transmettre de la manière la plus neutre possible pour la famille et aussi pour respecter les normes imposées par l’administration fiscale, l’expertise immobilière est le moyen le plus approprié pour déterminer le prix de donation.

Je dois transmettre mon patrimoine immobilier à mes enfants

 

Quelques questions pratiques au sujet de l’expertise de sa maison :

Les autres Biens que les particuliers peuvent estimer :

 

Je souhaite être rappelé