Pourquoi expertiser la valeur d’un immeuble rural
Pourquoi expertiser la valeur d’un immeuble rural ?
Une expertise immobilière réussie commence par une bonne appréciation des facteurs de la valeur. L’estimation des Biens d’exception en général et des immeubles ruraux en particulier n’échappe pas à ce principe. Quels sont les facteurs de la valeur des immeubles ruraux ?
Qu’est ce qu’un immeuble rural ?
Les immeubles ruraux sont les exploitations agricoles entières ainsi que les parcelles ou groupes de parcelles qui ne constituent pas à elles seules des exploitations. L’estimation peut porter sur des cultures diverses, prairies, bois, forêts, corps de ferme, etc.
La mission de l’expert consiste à :
• Estimer la valeur vénale ou locative du Bien dans le respect de la réglementation ;
• Evaluer le cheptel mort (matériel) ou vif (animaux) et les améliorations apportées par un fermier ;
• Etablir un état des lieux à l’entrée ou à la sortie d’un fermier ;
• Déterminer la valeur qui convient pour assurer les bâtiments ;
• Etc.
Facteurs physiques de la valeur
Qualité agronomique du sol
Le sol est la couche superficielle de matériaux meubles qui provient de la dégradation de la roche mère sous l’action lente du climat, des végétaux et des animaux y compris les vers, bactéries et champignons microscopiques.
L’aptitude d’une parcelle à produire des récoltes abondantes dépend en grande de la qualité du sol qui se mesure à travers :
• Sa texture,
• Sa structure,
• Ses composants chimiques et son acidité,
• Sa capacité de rétention en eau.
Etat cultural
L’appréciation de cet état n’est pas aisée. On peut se référer à la Politique Agricole Commune (PAC) qui prévoit une jachère nécessitant un entretien minimal des parcelles. L’analyse des sols peut révéler l’état de fertilité d’une parcelle.
Climat et microclimat
Le niveau général des valeurs tient compte du climat qui est le même dans une petite région. Il peut exister des microclimats qui peuvent agir sur des terrains superficiels et des fonds de vallées.
Conditions d’exploitation
Elles ont une incidence sur la valeur des parcelles, ce qui peut compromettre fortement la vente.
Certains paramètres sont à observer :
• La surface et la configuration des parcelles,
• L’accès,
• Le morcellement de l’exploitation,
• Le relief,
• L’éloignement par rapport aux bâtiments d’exploitation,
• Etc.
Les prairies méritent un traitement spécial compte tenu des particularités les concernant. L’examen minutieux de la flore d’une prairie livre des informations sur la nature et la qualité du sol et les potentialités de production en fourrage.
Valeur du corps de ferme
Cette valeur porte sur :
• L’estimation des bâtiments d’habitation qui s’appuie sur l’état des bâtisses, leur localisation, confort, importance, distribution, etc.
• L’estimation des bâtiments d’exploitation guidée par certaines interrogations : les bâtiments sont-ils fonctionnels ou obsolètes, suffisants ou non pour les productions actuelles ? Y a-t-il des travaux à prévoir ?
Facteurs économiques et sociologiques
Marché
Des obstacles entre l’offre et la demande rendent le marché imparfait :
• L’isolement, l’environnement peuvent constituer des facteurs de dépréciation. Des exploitations isolées ou en zone de montagne, éloignées de certains services (écoles, commerces, hôpitaux, etc.) sont difficiles à vendre même si les terres sont bonnes.
• Le marché peut être propre à une région, à une localité. Un agriculteur d’une petite région peut décider d’agrandir son exploitation au delà du prix moyen qui y est pratiqué.
Rentabilité des productions
L’expert doit prendre en compte l’environnement économique de l’activité agricole :
• La Politique Agricole commune (PAC) peut avoir une forte incidence sur la rentabilité, la valeur vénale des terres agricoles libres et louées. L’expert doit rester informé sur les évolutions du cadre communautaire.
• Les quotas de production. Les règlements européens ont institué un plafonnement des productions de lait et un régime de quotas pour la production de betteraves sucrières. Ces mesures ont des incidences économiques positives ou négatives sur les régions productrices de ces matières premières agricoles.
• Les taux d’intérêt. Le niveau des taux d’intérêt influence forcément la valeur de tous Biens immobiliers, qu’ils soient urbains ou ruraux.
Valeur d’agrément de terre
La possibilité de créer un agrément peut être très valorisante pour une mauvaise terre qui peut se vendre bien au-delà de sa valeur agronomique.
Facteurs juridiques
Statut des baux ruraux
L’expert doit connaitre le statut des baux ruraux pour mieux apprécier l’influence du bail sur la valeur de la propriété rurale. Ce statut qui est d’ordre public contient en effet des dispositions ayant une incidence sur la valeur.
Il s’agit de celles portant notamment sur :
• La date de libération des lieux,
• Le droit au renouvellement du preneur,
• La reprise par le propriétaire,
• La fixation du fermage,
• Les charges,
• L’amélioration apportée par le preneur,
• Le droit de chasse et de préemption du preneur.
Contrôle des structures
La réglementation permet aux structures agricoles de définir par région agricole et nature de production les orientations en matière d’installation et d’agrandissement. Le contrôle exercé sur l’exploitation des Biens ruraux peut avoir un impact sur leur valeur.
Attribution préférentielle
Un indivisaire impliqué dans la mise en valeur d’une exploitation agricole jouit d’un droit d’attribution préférentiel en propriété de l’exploitation. Selon la jurisprudence, si l’attributaire est preneur, la valeur libre est celle qui sera retenue, que le bail soit consenti par le de cujus ou par les cohéritiers après l’ouverture de la succession.
Droit de l’urbanisme
L’expert doit vérifier en consultant les documents d’urbanisme que les parcelles sur une propriété rurale ne bénéficient pas d’une constructibilité pouvant leur conférer une valeur supérieure.
Droit de préemption de la SAFER
La Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural (SAFER) a un droit de préemption qui s’applique en cas d’aliénation à titre onéreux, sur injonction ou a l’amiable.
Ce droit s’étend aux ventes de fonds agricoles, des terrains à vocation agricole, de certains bâtiments ruraux et des terrains boisés dans des cas particuliers. La SAFER peut faire une offre d’achat à ses propres conditions, ce qui peut avoir une incidence sur la valeur.
D'autres exemples de Biens d'exception :
- Les immeubles de rapport
- Les murs d’hôtel
- Les places de parking
- Les châteaux, lofts, villas de luxe et appartements d’exception
- Les murs de clinique
- Les résidences pour personnes âgées et les résidences étudiantes