Méthode de calcul de la valeur vénale d’un hôtel

 

Parmi les Biens d’exception commerciaux, l’estimation d’un établissement hôtelier prend en compte la fixation du loyer, les murs et le fonds de commerce. Comment se réalise l’opération ?

Fixation du loyer

La méthode hôtelière

Elle permet de fixer le montant du loyer renouvelé selon les usages de la profession, conformément à l’article 23-8 du décret du 30 septembre 1953 qui dispose que « le prix du bail peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité exercée ».

La méthode, adoptée par les tribunaux et les parties à l’amiable, prend en compte une quote-part du chiffre d’affaires théorique que l’hôtel peut réaliser en fonction de son état, de sa catégorie, sa consistance, son emplacement et de la concurrence. Pour parvenir à cette appréciation théorique, il faut observer l’exploitation sur plusieurs années à cause de la grande volatilité des résultats dans le secteur.

Loyer applicable à l’hébergement

Sa fixation prend en compte plusieurs calculs :

boutonCalcul du chiffre d’affaire hors taxe ;

bouton Calcul par le chiffre d’affaires (TTC) théorique, par application d’un coefficient de fréquentation normatif selon la situation et la catégorie ;

bouton Calcul de la recette annuelle théorique en tenant compte des rabais moyens consentis pour groupe et agences ;

bouton Calcul de la recette annuelle théorique correspondant au prix affichés (hors recette et hors taxe de séjour) multipliés par le nombre de jours d’ouverture ;

bouton Détermination de la valeur locative brute par application d’un pourcentage sur recettes selon la catégorie ;

Des corrections éventuelles peuvent être opérées si le locataire supporte des charges exorbitantes (impôt foncier, assurances, etc.) ou effectue des travaux entrant dans le cadre de la loi du 1er juillet 1964 relative à la prise en compte des grands travaux réalisés par le locataire.

Loyer applicable aux locaux annexes

Le calcul de ce loyer se réalise en fonction de la nature, de l’utilité et du chiffre d’affaires généré par les locaux accompagnant la partie hébergement :

bouton Logement de l’exploitation : loyer fixé par comparaison

bouton Salle de réception, de séminaire : loyer déterminé par mètre carré UP ou fraction de la recette ;

bouton Surface de restauration : loyer fixé au mètre carré UP ou fraction de la recette (5 à 8%) ;

bouton Boutique : loyer fixé au mètre carré UP ou fraction de la terrasse.

Je contacte Valurias pour estimer la valeur de mon hôtel

 

La méthode hôtelière nouvelle

La méthode Revpar (Revenue per available room) qui représente le revenu hébergement par chambre disponible, consiste à rechercher la part du résultat global pouvant être affecté au loyer.

Influencée par la comptabilité anglo-saxonne, elle s’applique à l’hôtellerie de chaîne, intégrée ou affiliée qui utilise une gestion centralisée permettant de supporter des charges importantes, dont le loyer, grâce à des taux de fréquentation élevés.

Le calcul basé sur le compte d’exploitation s’effectue en prenant en compte celui du RBE hôtelier ou GOP (Gross Operating Profit) qui est le résultat avant imputation des charges fixes (loyer, assurances immeubles, taxes foncières et professionnelles, etc.).

Le loyer représente en général la moitié du RBE hôtelier lorsqu’on déduit les taxes et assurances, l’amortissement et le profit de l’exploitation correspondant au fond de commerce.

Les valeurs locatives des locaux annexes (restaurations, boutiques, séminaires) et les charges augmentatives (assurances, impôt foncier, etc.) sont les correctifs à prendre en compte.

S’agissant des palaces, les établissements haut de gamme, la valeur locative hôtelière peut être élargie aux recettes annexes (bar, petit déjeuner, téléphone, etc.). Le RBE est calculé dans ce cas sur l’ensemble du chiffre d’affaires hors taxe.

Estimation des murs

L’estimation des murs hôteliers se fait par capitalisation du loyer net, partant de la méthode hôtelière traditionnelle. Un examen préalable du bail est nécessaire dans le cas d’un montage par dissociation de l’immobilier porté par une SCI et du fonds de commerce exploité par une société commerciale.

Le point focal reste le montant du loyer épuré des charges exorbitantes. L’analyse portera sur la pérennité du montant constaté et sur le choix de la méthode hôtelière adaptée au renouvellement du bail.

Le taux de capitalisation doit intégrer le diagnostic précédent. En centre-ville avec report des charges sur locataire, le taux net est souvent inférieur à celui des locaux riverains. En périphérie, ce taux lié à la pérennité de l’exploitation est plus élevé.

Dans les montages financiers d’hôtels neufs, le montant du loyer est sensiblement supérieur à celui issu de la méthode hôtelière.

Estimation de l’entreprise (murs et fonds)

Elle s’effectue lorsque les murs et le fonds de commerce se trouvent dans une même structure ou sont détenus par une même personne physique. On utilise plusieurs méthodes pour déterminer la valeur.

L’analyse du bilan et ratios financier

Cette méthode consiste à capitaliser le RBE en lui affectant un coefficient multiplicateur. Le Cash Flow Disponible (CFD), un autre ratio anglo-saxon, est le résultat en trésorerie avant impôt et frais financiers après charges fixes (hors loyer) et provision pour entretien. La valeur de l’ensemble s’obtient par un multiple du CFD supérieur à celui retenu pour le RBE.

La méthode des cash-flows

On simule sur une période de 5 à 10 ans le revenu net de l’exploitation en retenant des hypothèses d’évolution de prix, des taux de d’occupation et des charges. On détermine la valeur par actualisation du flux net comprenant le prix de revente net à l’échéance.

La règle du millième

La règle du millième est une méthode d’appréciation approximative de la valeur globale de l’établissement (mur et fonds) sur la base des observations tirées du marché pour les hôtels dont le taux d’occupation oscille entre 60 et 65 %.

L’approche analytique (murs et fonds)

Dans cette estimation, on distingue deux éléments : la partie immobilière et le fonds de commence.

La valeur de l’immobilier s’obtient à partir de la méthode hôtelière par détermination préalable d’une valeur locative qui sera ensuite capitalisée. Celle du fonds de commerce est appréciée directement selon les barèmes professionnels en usage basé sur un multiplicateur du chiffre d’affaires TTC.

D’autres exemples de Biens d’exception :

Je souhaite être rappelé