Méthode d’expertise immobilière par comparaison

 

L’expertise par comparaison est une méthode traditionnellement utilisée pour l’expertise immobilière. Elle consiste à établir la valeur d’un Bien à partir de l’analyse du prix obtenu pendant la vente récente d’autres Biens semblables par référence à la consistance, l’état, la situation, etc.

Principe de la méthode

L’estimation par comparaison tient dans la résolution de l’équation suivante : V = n x v. V = estimation à déterminer; n = nombre de mesure du Bien à estimer ; v = valeur de l’unité de mesure découlant de l’analyse du marché.

La résolution de l’équation semble simple, mais en réalité ce n’est pas forcément le cas. Il ne suffit pas seulement de déterminer n et v pour y parvenir.

Choix de l’unité de mesure

Les unités de mesures couramment utilisées sont :

Unités de surface brute :

Il s’agit du mètre carré habitable, utile ou de surface brute, du mètre carré de surface hors œuvre nette constructible, l’hectare.
L’unité de mesure classiquement utilisée pour les appartements est leur surface habitable. L’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’urbanisme définit la surface habitable comme la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cage d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, etc.

Unités de surface pondérée :

La pondération en valeur vénale consiste à affecter aux annexes et locaux ne répondant pas aux critères de la superficie habitable un coefficient en fonction de leur utilité relative conditionnant leur valeur vénale.
La surface utile pondérée (SUP) prend généralement en compte les locaux secondaires, séparés ou non du local principal :

bouton La surface utile pondérée des logements correspond à la surface habitable du local principal majorée de la surface pondérée des locaux ou partie de locaux ne correspondant pas à la définition de la surface habitable.

bouton Pour les locaux commerciaux, la surface pondérée renvoie à la surface utile, utilisable ou intérieure majorée de la surface pondérée (en valeur vénale) des locaux ou parties de locaux qui ne relèvent pas du coefficient 1.

bouton On utilise la surface développée hors œuvre pondérée pour les maisons et immeubles de rapport.

On effectue la pondération par rapport à des locaux affectés par définition du coefficient 1.
La pondération en valeur vénale se démarque de la pondération en prix de revient ou coût de construction qui permet d’évaluer approximativement le coût de construction prévisionnelle d’un bâtiment. Elle se distingue également de la pondération liée à une réglementation.

Autres unités de mesure

Ces unités de mesure font appel aux notions de parcelle ou lot (terrains à bâtir pour maison individuelle), chambre (hôtel), chambre/lit (maison de retraite, colonie de vacances, clinique), place (cinéma, théâtre, parking, box, etc.).

Recherche de la valeur unitaire

Marché immobilier

Il est impossible de définir à chaque instant un « cours » applicable à cause de l’hétérogénéité des marchés immobiliers. Certains facteurs limitent le nombre de points de comparaison, compliquant l’utilisation de la méthode comparative (marchés souvent étroits, méconnaissance des transactions, facteurs de convenance, dissimulations de prix, etc.).

Il est par conséquent difficile pour l’expert de disposer de l’équivalent du « cours » utilisé pour estimer un portefeuille d’actions ou d’obtenir un minimum de connaissance des prix.

Analyse comparative

La méthode nécessite un nombre important de points de comparaison qui ressortent des transactions ou ventes effectivement conclues. L’étude exclut les offres de vente ou d’achat non suivie d’une transaction, les mutations à l’amiable ou non onéreux et celles dont le résultat a été influencé par certaines circonstances (achat de convenance, dissimulation de prix, etc.).

L’application rigoureuse de la technique demande une bonne connaissance du Bien à estimer afin d’en apprécier tous les facteurs de la valeur.

Analyse multicritère

Dans son application, l’analyse comparative n’est pas aussi simple. Lors de l’étude d’un point de comparaison, l’immeuble à estimer est souvent préférable à celui de référence sur certains points et reste moins appréciable sur d’autres points. Il est conseillé de rassembler et de quantifier tous les facteurs pouvant avoir une incidence sur la valeur.
Pour un appartement, les points de comparaison doivent porter sur :

L’âge de l’immeuble et sa qualité architecturale ;
La situation ;
L’état et la nature des matériaux de construction ;
La surface de l’appartement et l’état intérieur ;
Le nombre de pièces principales ;
L’équipement et les éléments de confort ;
Etc.

Avantages et inconvénients de la méthode

Avantages

L’analyse comparative est en prise directe avec le marché et doit être privilégiée si elle est utilisable. Elle permet à l’expert de rechercher la valeur vénale de l’immeuble (prix pouvant résulter d’une vente) en se basant sur des références de ventes réelles.

Difficultés

La grande difficulté de la méthode repose sur l’obtention, le choix et l’interprétation des points de comparaison qui conditionnent la bonne application de la technique. L’expert a souvent du mal à disposer de références, surtout pour des immeubles peu ordinaires, ce qui le contraint à réaliser des recherches particulières de références auprès d’autres spécialistes (experts, notaires, agents immobiliers, etc.).

Les méthodes d’évaluation immobilière :

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