Estimer la valeur d’une rente viagère

 

La rente viagère est un contrat aléatoire qui dépend de la longévité du vendeur (crédirentier). Elle représente le prix de l’immeuble mis en vente en viager, qui constitue l’obligation principale de l’acheteur (le débirentier). C’est la contrepartie financière de la cession de nue-propriété du Bien mis en vente.

Son estimation fait appel à des méthodes de calcul particulières que seuls des professionnels très qualifiés comme les experts immobiliers peuvent parfaitement réaliser.

De quoi se compose une rente viagère ?

Elle comprend les arrérages (rente périodique) et facultativement un bouquet qui constitue une somme forfaitaire représentant une partie du prix de la vente. Le bouquet est un acompte sur paiement prévu par les parties, payable au comptant lors de la promesse de vente.

Détermination de la valeur

Hormis l’espérance de vie du crédirentier estimée à partir des barèmes préétablis par les compagnies d’assurance, les notaires, la Caisse nationale de prévoyance, d’autres facteurs intègrent le calcul de la valeur de la rente viagère :

  • La valeur vénale de l’immeuble, définie le jour de la vente après une expertise et selon les prix du marché
  • Le montant du bouquet
  • Le caractère libre ou occupé du Bien vendu
  • Le caractère réversible ou non de la rente
  • Les usufruits, droits de jouissance et d’occupation du crédirentier
  • La rentabilité du bien

Viager occupé

La première étape consiste à définir la valeur de l’immeuble à partir des critères classiques : situation ou quartier, adresse, étage, confort, équipements, etc. La valeur vénale du Bien sert de base de calcul pour le bouquet, la rente et le droit d’usage et d’habitation.

On détermine ensuite la valeur économique du Bien (prix d’achat) en déduisant de la valeur vénale un pourcentage qui correspond à l’occupation de l’immeuble pendant l’espérance de vie du crédirentier. Cette valeur représente la somme du bouquet et des rentes capitalisées.

L’acheteur bénéficie ainsi d’un abattement pour occupation basée sur la valeur du droit d’usage et d’habitation.

Le calcul de la rente viagère se réalise en déduisant le montant du bouquet de la valeur économique. On convertit le montant restant en mensualités en appliquant un taux de rente déterminée en fonction de l’âge des crédirentiers.

Viager libre

Pour un viager libre, l’estimation de la valeur s’opère de la même manière que dans le cas d’un viager occupé.

Il n’existe pas de valeur économique, aucun abattement attaché aux droits d’usage et d’habitation n’est appliqué, le Bien n’étant pas occupé par le vendeur.

Pour établir la valeur de la rente, on soustrait de la valeur libre du Bien le montant du bouquet, puis on convertit en mensualité le montant restant en appliquant un taux déterminé selon l’âge des crédirentiers.

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