Estimer le patrimoine immobilier d’une expropriation

 

Les règles d’estimation des Biens dans le cadre d’une expropriation pour cause d’utilité publique sont posées dans l’ordonnance 58-997 du 23 octobre 1958, renforcée par plusieurs actes encadrant de façon stricte l’évaluation dans ce contexte.

La procédure d’expropriation

Justification de l’opération

C’est l’Etat seul qui peut, à son profit, au bénéfice d’une collectivité locale ou de son démembrement, procéder à l’expropriation de tous Biens immeubles, à l’exception du domaine public inaliénable.

L’opération qui se déroule sous le contrôle du juge doit être justifiée par l’utilité publique, dont l’inexistence entraine la sanction de la décision administrative qualifiée d’excès de pouvoir.

Le motif d’utilité publique se démontre par un bilan présentant les avantages et inconvénients du projet d’expropriation. L’enquête doit faire ressortir clairement l’impact de l’opération sur l’environnement et la population, l’importance de l’atteinte à la propriété privée et le coût de l’opération.

Procédure

Phase administrative

Cette étape commence par la décision de l’administration qui va enclencher inévitablement une information publique. Une étude d’impact est envisagée si le projet est susceptible de porter atteinte à l’environnement ou à des installations classées.
L’autorité expropriante monte un dossier qu’il transmet au préfet, qui à son tour nomme un commissaire enquêteur pour enquête publique. Le rapport du commissaire contient des conclusions qui statuent sur l’utilité publique.

Une autorité compétente de l’Etat (préfet ou ministre) prononce la Déclaration d’Utilité Publique (DUP) dans un délai maximum d’un an après la clôture de l’enquête publique.

L’acte mentionne les travaux et ouvrages à réaliser et le périmètre à exproprier. La DUP doit être conforme au PLU (Plan Local d’Urbanisme) et au POS (Plan d’Occupation des Sols). La démarche administrative prend fin avec le recensement des immeubles visés par l’expropriation.

L’étape judiciaire

Le préfet transmet le dossier complet au juge qui prononce l’ordonnance d’expropriation dans un délai de huit jours non sanctionné. L’ordonnance qui constitue un constat de la bonne exécution des formalités, précise les immeubles expropriés et l’identité de leur propriétaire en mentionnant le bénéficiaire.

La publication de l’ordonnance (à la Conservation des hypothèques) marque le transfert de propriété. Elle éteint tous les droits réels et personnels liés à l’immeuble, et ouvre droit à indemnité pour l’exproprié.
La phase judiciaire s’achève par le paiement de l’indemnité qui intervient avant la prise de possession. Il est prévu un droit de rétrocession au profit de l’exproprié ou ses ayants droits (Art L.12-6) sur une période de trente ans ou après cinq ans si la destination de l’immeuble n’est pas ou plus celle prévue dans l’ordonnance.

Les règles d’indemnisation

Réparation du préjudice

L’exproprié a droit à une indemnité équivalant à la réparation du préjudice subi. La réparation combine les indemnités principales et accessoires.

Le juge apprécie le mode de calcul le plus approprié devant couvrir l’intégralité du préjudice. Seuls les droits juridiquement reconnus et protégés sont pris en compte dans la réparation (pas d’indemnisation pour les constructions sans permis, les occupations sans titre).
Le préjudice réparable doit être direct (existence d’un lien de causalité avec l’opération), matériel (et non moral) et certain (exclusion des préjudices éventuels).

Calcul de l’indemnité

Le calcul pour l’indemnisation prend en compte :

boutonLa date, la consistance et l’usage effectif du Bien ;
boutonL’origine de propriété récente ;
boutonLes incidences des accords amiables et déclarations fiscales souscrites ;
boutonLa règle de récupération de la plus-value.

Pour les terrains à bâtir, la méthode de calcul généralement utilisée en expropriation est la comparaison au mètre carré. On tient compte des facteurs physiques et de situation. Aucune indemnité ne peut être accordée pour les plantations se trouvant sur ce type de terrain, quelle que soit leur qualité.

Indemnités accessoires

Elles comprennent :

Les indemnités de remploi qui compensent les frais liés à l’acquisition d’un immeuble équivalent. Elles sont modulées selon la nature et la valeur du Bien ;
Les indemnités dues aux locataires. Elles concernent :

boutonLes locaux d’habitation. Les locataires bénéficient d’une indemnité pour relogement correspondant à leurs besoins et n’excédant pas les normes HLM. A cela, s’ajoutent une indemnité de déménagement, de réinstallation et de dédommagement de travaux non amortis.

boutonLes terrains de culture. L’exploitant fermier a droit à une indemnité d’éviction calculée sur le nombre d’années du bail restant qui se situe entre 6 et 9 ans. Il peut également prétendre à une indemnisation pour perte de récolte ou de fumures.

boutonLes locaux commerciaux. La réparation prend en compte l’intégralité du fonds du commerce à l’exclusion d’indemnités accessoires. En cas de transfert ou de réinstallation, l’indemnité principale se limite à la valeur du fonds diminuée des éléments conservés ou transférés.

Les méthodes d’évaluation immobilière :

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