L’emplacement, critère important de valorisation d’un Bien immobilier

 

L’emplacement est un facteur important et déterminant dans l’estimation de la valeur d’un immeuble. Ce facteur est en rapport avec le marché foncier qui influence la valeur des terrains urbanisables ou à bâtir devant accueillir le produit fini immobilier (logements, locaux d’activité, bureau, etc.).

L’analyse de l’emplacement prise en compte par l’expert prend également en compte le voisinage immédiat de l’immeuble ainsi que son environnement général.

Particularités du marché foncier

Formation des prix

Les valeurs foncières évoluent progressivement du centre vers la périphérie de la ville. Le développement urbain avec l’augmentation démographique accroît la pression sur la zone centrale où se disputent les meilleurs emplacements, aggravant le phénomène de rente foncière.

Le marché foncier est imparfait, peu transparent et fait apparaître peu d’intervenants tant du côté de l’offre que de la demande (propriétaires fonciers, opérateurs, puissance publique). On note également l’absence d’une fluidité de l’offre et de la demande, et de fongibilité, due à la forte identité de chaque terrain.

La desserte est un élément essentiel qui a un impact variable en fonction du type immobilier. On observe une variation des valeurs le long des réseaux routiers, ferrés, métropolitains, selon le temps de trajet au centre.

Impact sur le marché immobilier

Le Bien intermédiaire du terrain participe à l’élaboration du produit fini immobilier. Le prix de sortie dans une opération immobilière dépend de trois éléments :

bouton La charge foncière qui est le coût de revient du terrain « prêt à construire » (prix du terrain en l’état, frais et honoraires d’acquisition, viabilisation, etc.);

bouton Le coût de construction et des honoraires;

bouton Les frais proportionnels au prix de vente représentatif de la marge brute.

Analyse du site

Il s’agit d’examiner l’emplacement de l’immeuble, en considérant à la fois le voisinage et le quartier.

Quartier

Un quartier est une partie de la ville avec une superficie réduite, limitée par des voies et facilement accessible à pied. On peut l’analyser l’urbannisme à partir de deux approches :

Equipements et services collectifs

Ils visent à répondre aux besoins des résidents :

bouton Administrations publiques (mairie, préfecture);

bouton Services (banques, poste);

bouton Commerces (alimentaires, grandes surfaces, loisirs, etc.);

bouton Equipements scolaires et culturels (écoles, collèges, lycées, universités, théâtres, conservatoires, cinémas, etc.);

bouton Lieux d’agrément (parcs, jardins, piscines, etc.).

Tissu urbain

Il s’agit du maillage des voies (axe principal et voies secondaire) et du bâti dont certains points sont à examiner : nature (résidentiel, bureaux, activités), densité, style architecturale et âge dominant des constructions, éléments structuraux (monuments, places), évolution et projet d’urbanisme.

Voisinage

Ce facteur influence fortement la valeur de façon positive ou négative en fonction des éléments d’agrément ou des facteurs dépréciatifs. Il s’agit de l’environnement immédiat du Bien dont l’examen exige une visite sur place, quelque fois à des moments différents.

Les acquéreurs intéressés par l’immobilier résidentiel répugnent principalement le bruit et sont très regardants sur la qualité du voisinage et de l’accès. Pour l’immobilier professionnel, les chefs d’entreprise recherchent une implantation d’accès aisé que la clientèle peut facilement repérer. Les services bénéficiant au personnel doivent se situer à proximité de l’immeuble.

Les différents critères d’estimation de la valeur en détails

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