Pourquoi faire estimer un droit au bail ?

La base des relations entre bailleur et preneur se trouve dans le statut des baux commerciaux prévu par la loi du 30 juin 1926 renforcée par le décret du 30 septembre 1953 dont certaines dispositions sont reprises par le Code commercial.

Le droit au bail est un élément du fonds de commerce exige l’existence d’un local de nature commerciale utilisé par un commerçant formellement immatriculé exerçant une activité conforme à la destination du bail.

Dans l’approche de la valeur du fonds de commerce, l’évaluation du droit au bail, un des éléments constitutifs du fonds, est indispensable

Les facteurs de la valeur du droit au bail

L’évaluation prend en compte plusieurs facteurs :

Situation de l’immeuble

La qualité de l’emplacement est un élément essentiel de la valeur du droit au bail. La valeur diminue au niveau des emplacements secondaires contrairement aux sites cibles situés généralement dans les meilleurs secteurs des grandes villes et dans les grands centres commerciaux qui ont une valeur élevée malgré des conditions de bail peu avantageuses.

La valeur à l’emplacement est une donnée très sensible qui subit les changements pouvant intervenir à tout moment dans un secteur.

Consistance du local

L’estimation porte sur :

La taille du local (surface réelle et pondérée)

Les facilités d’exploitation (nombre de niveau, livraison, locaux annexes) ;

La configuration (largeur sur rue, vitrine) ;

L’équipement ;

L’état d’entretien.

Valeur locative

Elle est basée sur :

Caractéristiques du local (consistance, étage, accès, équipements, etc.) ;

Destination des lieux ;

Facteurs locaux de commercialité (attractivité, achalandage, desserte) ;

Obligations respectives des parties (restrictions à la jouissance, charges exorbitantes, etc.) ;

Eléments de comparaison.

L’analyse du marché permettra à l’expert de rechercher les prix pratiqués en première zone dans le voisinage pour des locaux équivalents conformément aux critères de la valeur locative des murs de la boutique. Un examen critique doit être pratiqué avant l’adoption du prix de première zone pour le local expertisé.

Indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du Code du commerce précise qu’en cas de non renouvellement du bail commercial, le propriétaire, sauf motif grave et légitime envers les locataires, est tenu de payer une indemnité d’éviction.

Cette indemnité couvre le préjudice subi par la cessation d’activité qui comprend notamment la valeur vénale du fonds de commerce déterminé selon les usages de la profession.

La mission de l’expert chargé d’éclairer le magistrat dans le calcul de l’indemnité intervient en cas de disparition ou de transfert du fonds de commerce. Dans l’hypothèse d’une disparition du fonds, la base de l’indemnité est la valeur du fonds qui est au moins égale celle du droit au bail. A cette valeur, s’ajoutent les indemnités accessoires (frais de mutation, de déménagement, trouble commercial, etc.).

Le transfert du fonds en cas d’éviction ne cause pas sa disparition. Le bailleur n’aura qu’à justifier l’opération dont la faisabilité et l’impact financier feront l’objet d’expertise. L’indemnité dans ce cas représente la valeur du droit au bail estimée sur la base de l’économie de loyer affecté d’un coefficient multiplicateur.

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Les méthodes d’estimation

Méthode traditionnelle par comparaison

Elle consiste à appliquer au cas d’espèce des éléments comparatifs issus de mutations réalisées dans le même secteur. L’unité de référence est le m2 pondéré boutique, le prix unitaire par comparaison est corrigé en fonction du local étudié.

La méthode est particulièrement pratiquée dans les villes de province abritant un centre historique parcouru par des voies de commercialité comparables.

Méthode par différence

Cette approche qui dérive du principe de totalisation considère que la valeur de l’ensemble des droits possibles sur un immeuble est égale à la somme de leurs valeurs. La valeur du droit au bail représente celle des locaux libres duquel on soustrait la valeur des murs loués dans les conditions souhaitées. La valeur louée s’obtient par la capitalisation du loyer constaté sous réserve de correctifs.

La méthode ne tient pas compte de l’autonomie des marchés et du coût complet qui préside à la libération des locaux.

Méthode financière par actualisation de l’économie de loyer

La méthode privilégie l’économie de loyer généré par le statut des baux commerciaux. On détermine la valeur du droit au bail en recherchant la valeur actuelle d’un flux ou revenu correspondant à cette économie de loyer sur une période donnée.

Méthode par application d’un coefficient de situation à l’économie de loyer

C’est une variante de la méthode financière par actualisation de l’économie de loyer. On obtient le coefficient multiplicateur appelé coefficient de situation ou de décapitalisation par l’analyse du marché des loyers commerciaux et des prix de cession.

Les centres commerciaux

Les cas particuliers des centres commerciaux

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