Pourquoi faire expertiser son patrimoine immobilier lors d’un divorce ?

 

Les deux grandes sources de conflit autour du patrimoine immobilier pour les particuliers sont le divorce et la succession donation. Lorsqu’il y a des Biens immobiliers à partager, l’intervention d’un expert est la plupart du temps la seule solution.

Pour un couple qui divorce, l’expertise immobilière est une étape clé, car elle permet de donner la valeur exacte des Biens immobiliers du couple. Cette valeur vénale précise devient la base fiable qui permet au notaire de partager la communauté

Les résidences principales et secondaires sont particulièrement difficiles à estimer, car elles sont chargées de sentiments et de souvenirs. Chaque couple a tendance à en surestimer la valeur. Le manque de dialogue ne permet de réfléchir à ajuster le prix de vente au prix réel du marché que parfois au bout de plusieurs mois ou de plusieurs années, toujours avec des échecs successifs de mise en vente.

L’expert immobilier est habitué à ces scénarios. Il doit intervenir le plus en amont possible et en totale neutralité pour fixer le juste prix de mise en vente afin de débloquer la procédure de partage de la communauté.

Voici 3 cas concrets pour lesquels Valurias est mandaté quotidiennement, seuls les noms ont été changés

Je demande des informations à Valurias

Cas de M. et Mme Dupont qui divorcent

Au début de la procédure de divorce, ils ont estimé d’un commun accord le prix de leur maison, une belle maison familiale dans le sud de l’Oise. Ce prix a été basé sur les estimations de trois agences immobilières locales :

  • La première à 330 000 euros
  • La seconde à 380 000 euros
  • La troisième à 420 000 euros

M. et Mme Dupont ont tranché sur un prix de départ à 400 000 euros, se disant que le premier agent souhait brader la maison pour la vendre vite alors que le dernier l’a estimé à un prix trop élevé pour les faire rêver afin qu’ils signent un mandat de vente avec lui.

6 mois plus tard, le bilan n’est pas positif : Il n’y a eu que 3 visites sans aucun retour de la part des agents immobiliers

Au même moment, plusieurs autres sujets liés au divorce se sont posés, ce qui a créé des tensions dans le couple, notamment la garde des enfants.

Après avoir mandaté d’autres agences immobilières en espérant avoir davantage de visites et de propositions d’achat, le couple se retrouve après 1,5 an avec un prix revu plusieurs fois à la baisse, le Bien est alors affiché à 360 000 euros dans la plupart des agences immobilières.

6 mois plus tard, un acheteur fait une proposition à 320 000 euros. Le couple est extrêmement surpris du montant de l’offre, mais l’agent immobilier a su leur expliquer que la maison était positionnée extrêmement cher depuis le début de la commercialisation.

Après quelques négociations, la maison s’est vendue à 340 000 euros

Le bilan de l’opération est qu’une erreur s’est produite dès le départ : Lors des premiers entretiens avec les agents immobiliers, l’estimation faite directement par M. et Mme Dupont était trop élevée, c’était plus un souhait et un rêve de vendre à ce prix qu’une réelle estimation immobilière de leur maison.

Ils ont alors transmis sans s’en rendre compte ce souhait aux agents immobiliers qui ont alors proposé un prix influencé par leur demande. Cette situation est malheureusement très courante.

Un expert immobilier comme Valurias n’agit pas pour faire plaisir aux vendeurs, mais pour expertiser en totale neutralité et indépendance la maison afin de donner sa vraie valeur vénale.

Je demande à Valurias de m’aider à trouver une solution

M. et Mme Durand divorcent dans une situation de forte tension, où le dialogue est proche de la rupture

Le couple en divorce essaye malgré tout de raisonner en bonne intelligence pour sortir au plus vite de cette situation. Pour en tirer le juste prix, chacun s’est renseigné de son côté pour savoir à quel prix vendre la maison.
Après avoir fait le tour de seloger.com, leboncoin.fr, meilleursagents.com, des différents sites d’estimation immobilière sur internet et enfin des agences immobilières locales, M. Durand est revenu de sa recherche convaincu que la maison devrait se vendre entre 300 000 et 320 000 euros, alors que Mme Durand est convaincue que le Bien devrait se vendre au mieux à 270 000 euros.

Après plusieurs semaines de conflit sur la commercialisation de la maison, M. Durand n’a rien lâché en expliquant que cela ne coûterait rien d’essayer de la vendre au prix qu’il avait estimé. Pour éviter plus de discussions, Mme Durand s’est dit : « Dans ce cas, tu t’en occupes, je ne veux plus en entendre parler ».

Pendant plusieurs mois, le Bien a été mis en vente dans une agence locale qui n’a organisé aucune visite. Le mari, dans un premier temps surpris et prenant conscience que le prix était trop élevé, n’a pas réagi de suite en le baissant. Pendant ce temps, Mme Durand était exaspérée et trouvait son mari « borné ».

Au bout d’un an, Mme Durand, sans le consentement de son mari, signe alors seule la commercialisation de la maison dans deux nouvelles agences au prix de 275 000 euros. Le mari reçoit alors un appel de son agent immobilier mécontent, qui lui explique qu’il ne peut pas se positionner 45 000 euros plus cher que ses concurrents.

Suite à cette baisse de prix et à cette situation qui a duré un an ½, ils ont trouvé un acheteur au prix de 250 000 euros

Si le couple avait fait appel dès le début de la procédure de mise en vente à un expert immobilier comme Valurias, l’expertise immobilière aurait permis d’expertiser la maison à sa juste valeur vénale qui était de 240 000 euros dans cet exemple.

M. et Mme Durand n’auraient pas perdu 1 an ½ à chercher à vendre à un prix très au delà de sa véritable valeur et de perdre inutilement du temps.

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Lorsque M. et Mme Martin divorcent, le notaire leur demande plusieurs estimations immobilières pour démarrer le processus du partage de leur maison

Les prix estimés par les agences sont très différents les uns des autres. Pour répondre à la demande du notaire qui voulait trancher sur un prix afin de démarrer la procédure du partage, le couple leur demande alors de revoir leurs avis de valeur pour mieux harmoniser les prix et réduire les écarts.

A la suite de ces tractations, le montant déclaré au notaire est de 330 000 euros

A cette étape, M. Martin déclare qu’il souhaite racheter les parts de sa femme en se basant sur cette valorisation. Le notaire ayant accès à une base de donnée très enrichie des Biens vendus dans leur quartier se rend compte que leur estimation est positionnée bien au dessus de la valeur de marché et que le mari prend les risques :

  1. D’un refus de financement de la banque
  2. D’acheter sa maison beaucoup trop cher et de perdre de l’argent à la revente

Le notaire leur conseille vivement de faire appel à un expert immobilier comme Valurias et pas à un agent immobilier local pour que la cession des parts soit basée sur le vrai prix de marché, c’est à dire la valeur vénale, et pas sur une estimation immobilière qui rend un avis de valeur.

Dans cet exemple, Valurias a rendu son rapport d’expertise et a tranché sur 260 000 euros. Pour satisfaire les deux parties tout en étant certain que la banque accepte le crédit, le prix retenu par le notaire pour le partage a été de 270 000 euros.

A savoir aussi qu’une banque demande parfois d’elle même une expertise immobilière si elle a un doute sur le prix de vente, ceci pour ne pas financer une valeur hypothécaire surestimée.

Les autres problèmes qui ne peuvent se solder que par une expertise immobilière

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