Estimation immobilière et règlement de copropriété

 

La copropriété composée de parties privatives et communes est réglementée par une loi du 10 juillet 1965. Ce régime juridique a constitué un véritable facteur de valorisation de l’immobilier en permettant l’expansion de la propriété immobilière dans les classes moyennes.

Règlement de copropriété

Les relations des copropriétaires sont régies par un document conventionnel appelé règlement de copropriété dont les clauses obéissent à la loi de 1965. C’est un document juridique qui comprend une partie technique renvoyant à l’état descriptif de division dont la confection n’est pas obligation.

Partie juridique

Le contenu juridique porte sur les éléments ci-après :

• Définition des parties privatives affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Ces parties sont représentées essentiellement par le second œuvre du lot ;

• Définition des parties communes réservées à l’usage ou à l’utilité de tous ou de plusieurs propriétaires. Il s’agit généralement du sol avec ses divers aménagements, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipements communs, les locaux et passages communs.

Le règlement de copropriété définit également les modalités d’administration de la copropriété.

Partie technique ou état descriptif de division

L’état descriptif de division complète le document en présentant les éléments techniques :

• Désignation de l’immeuble (commune, voie, références cadastrales),

• Division de l’immeuble en lots (identification),

• Indication de la quote-part de parties communes comprises dans chaque lot,

• Tableau de répartition des charges touchant aux parties communes, équipements et services collectifs.

Répartition des tantièmes de copropriété et charges générales

La quote-part des parties communes touchant à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative lors de l’établissement de la copropriété. La valeur relative s’obtient en tenant compte de la consistance, de la superficie et de la situation des lots sans considération de leur utilisation.

Selon l’article 76 de la loi SRU, les règlements publiés à compter du 31 décembre 2002 doivent préciser les éléments et méthodes de calcul de répartitions des tantièmes de copropriété et des charges générales. La base de répartition s’exprime en millième ou dix-millième en fonction du plus petit lot pour éviter des quotes-parts lésionnaires.

Le coefficient de consistance qui affecte la surface réelle résulte des sous-coefficients de :

• Nature,

• Qualité de la construction et de volume,

• Distribution intérieure.

Le coefficient de situation dépend principalement de l’étage, permettant vue et ensoleillement. Il est déterminé par la position relative du lot dans l’immeuble.
La répartition ne tient pas compte de la destination des locaux. Pour les locaux commerciaux, elle exclut la plus value-liée à la commercialité.

Charges créées par les services collectifs et éléments d’équipements communs

Le calcul des charges entraînées par les services collectifs et équipements communs est prévu à l’alinéa 1 de l’article 10 de la loi de 1965. Les copropriétaires doivent participer aux charges générées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de leur utilité pour chaque lot.

Répartition des charges touchant aux travaux d’amélioration

L’assemblée générale de la copropriété peut décider toute amélioration de l’immeuble, en conformité avec la destination du bâtiment (article 30 loi du 10 juillet 1965). Elle fixe à la majorité prévue à l’article 26 de la loi de 1965 la répartition du coût des travaux et des dépenses de fonctionnement proportionnellement aux avantages que produiront les travaux pour chaque copropriétaire.

Les différents critères d’estimation de la valeur en détails

Je souhaite être rappelé