L’expertise de la valeur d’une clinique

 

Les cliniques privées sont classées dans la catégorie des Biens d’exception sur le plan immobilier. Leur construction et leur fonctionnement sont rigoureusement contrôlés par le ministère de tutelle qui procède à leurs classements et agréments en fonction de la carte sanitaire présentant le schéma régional d’organisation sanitaire et social.

L’encadrement vise à maitriser les dépenses dans le secteur et à améliorer les soins. Comment s’opère l’évaluation des cliniques ?

Contexte

Ces établissements réalisent des investissements de plus en plus lourds à cause de l’évolution rapide de leurs équipements techniques, favorisant la création de grandes structures (plus de 200 lits) au détriment d’établissements de moindre importance (moins de 100 lits).

Le secteur locatif qui représente la majorité des lits est exploité par de grandes sociétés (fonds d’investissements) ou des associés, en général des praticiens exerçant dans la structure commerciale qui exploite le fonds de commerce.

Les paramètres de la valeur

Il s’agit principalement de :

L’exploitation

L’Observatoire Economique des Cliniques Privées et la Direction de la Recherche, des Etudes, de l’Evaluation et des Statistiques (DREES) effectuent une étude annuelle des cliniques privées à partir des données comptables de leur bilan.

Les cliniques privées présentent une rentabilité économique faible, de l’ordre de 1% à 3% du chiffre d’affaires. Cette faiblesse résulte d’un encadrement de la tarification qui ralentit la croissance de l’activité, alors que les charges d’exploitation et les investissements alourdissent les frais financiers.

La rentabilité varie en fonction de la taille, de la spécialité et de la situation géographique de l’établissement. Elle reste en dessous de la moyenne pour ceux qui sont situés dans les régions les plus importantes, telles que l’Ile de France.

Le chiffre d’affaires se compose en moyenne des postes suivants : forfaits de séjour et journalier, frais de salle, pharmacie et divers. Les charges sont constituées en grande partie du coût du personnel, des achats et charges externes. A partir du compte d’exploitation, on peut dégager la part supportée par le loyer, qui représente en principe de 8% du chiffre d’affaires hors taxe.

Les coûts de reconstruction et la valeur d’utilité

En dehors de la charge foncière qu’on évalue directement par référence au marché catégoriel, les locaux récents ou en bon état de fonctionnement peuvent être estimés à partir de la valeur à neuf avec abattement pour dépréciation ou vétusté.

L’abattement est corrigé en fonction de la fonctionnalité et de l’adaptabilité des locaux. La vétusté se rapporte à l’âge, aux travaux d’entretien et de remise à niveau.

Les méthodes d’estimation

Deux méthodes se présentent :

L’estimation par capitalisation du revenu

La valeur locative des locaux monovalents est déterminée selon les usages de la branche, conformément à l’article 23-8 du décret du 30 septembre 1953. Le loyer est évalué dans l’intervalle de 30 à 45 jours de recette journalière théorique, selon un calcul similaire à celui de la méthode hôtelière, correspondant à un taux de 6 à 10 % du chiffre d’affaires hors soins et produits médicaux.

Les méthodes métriques ou au lit

On emploie les méthodes comparatives ou de reconstitution du coût avec correctifs.

L’approche comparative doit se baser sur des éléments de comparaison pertinents, correspondant à la catégorie de la clinique ayant une taille et une structure comparable en termes de lits (médecine, chirurgie, maternité, soins intensifs, etc.).

D’autres exemples de Biens d’exception :

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