Pourquoi expertiser un centre commercial ?

 

Les centres commerciaux participent fortement à la croissance de la consommation en favorisant l’accueil de grandes enseignes. Il faut analyser séparément le centre commercial en lui même et les fonds de commerce des différentes boutiques qui le composent.

Ils sont classés en fonction de leur taille dans des catégories répondant chacune à une réglementation particulière, basée sur des critères de sécurité, d’équipement et d’accessibilité

Particularités

Créations

Selon la loi du 4 aout 2008, le projet de création ou d’ouverture d’un centre commercial est soumis à l’autorisation de la Commission Départementale d’Aménagement Commercial (CDAC) si la surface de vente dépasse 1 000 m2. Elle est ramenée à 300 m2 pour les communes de moins de 20 000 habitants.

La conception du centre s’accompagne de l’élaboration d’un plan de boutiques et de circulation (véhicules, piétons) ainsi que du mode de gestion intégrant des actions commerciales communes, généralement sous forme de GIE.

Classification

L’étude d’impact détermine la zone de chalandise qui constitue le secteur où s’exerce l’attractivité du centre par rapport aux clients potentiels. Cette zone dépend des paramètres comme l’emplacement, l’accessibilité, la concurrence existante et potentielle. Elle définit la catégorie du centre :

boutonLes centres régionaux ont une surface dépassant 30 000 m2 GLA (Gross Leasing Area)

boutonLa surface des centres intercommunaux tient entre 5 000 et 30 000 m2 GLA

boutonLes galeries marchandes possèdent moins de 5 000 m2 GLA

Les contraintes imposées dans le secteur, notamment les études d’impact concomitantes, compliquent la réalisation de nouveaux projets. Ces exigences réglementaires sont à l’origine de la prime de rareté créée en faveur des centres existants.

Analyse de la rentabilité

Valeur locative

Elle est établie au départ pour des locaux bruts dont la surface s’exprime en m2 GLA. Cette unité représente la surface comprise entre les murs mitoyens sans déduction pour trémies, poteaux et gaines. Elle exclue les hauteurs inférieures à 2,05 m, réduites à 1,80 m en fond de local sous gaine.

Plusieurs paramètres permettent de déterminer la valeur locative : la situation du local dans le centre commercial, la taille ou la configuration du magasin, la nature de l’activité.

Charges

On apprécie l’ensemble des dépenses consenties par le locataire par le niveau de charges récupérables, qui est un indicateur de gestion. Des charges trop élevées influencent forcément sur le niveau du loyer qui concerne le propriétaire.

Les éléments sont constitués des postes suivants :

• Frais de gestion et de gérance

• Charges diverses liées à la gestion

• Impayés (taux normatif entre (1 et 5 %)

• Taux de vacances liées à la commercialisation

• Partie non récupérable des honoraires de recommercialisation

• Provisions pour travaux, forfaitisées (0,5 à 3% du revenu) ou en fonction du programme de travaux (sur 5 ans)

Facteurs de la valeur

Site

La localisation du centre en rapport avec son accessibilité constitue le facteur primordial de son exploitation. Pour les centres commerciaux en périphérie, on doit privilégier la desserte par véhicule particulier. La capacité d’accueil par parkings devra être suffisante, sécurisée et facilement accessible. En centre-ville, ces conditions doivent en plus présenter une qualité de desserte en terme de transports en commun.

Fonctionnement

La gestion des centres est généralement assurée par des groupes d’investisseurs en relation avec l’association des commerçants du site. Les professionnels se réfèrent généralement à deux types d’indicateurs de gestion : la performance économique et le rendement du chiffre d’affaires par nature d’activités.

On peut recourir à d’autres indicateurs qui n’en demeurent pas moins précieux :

• La gestion locative

• L’évolution du montant des loyers et des charges

• La vacance

• Le turn-over

• Le prix éventuel des cessions

• La performance de recouvrement

• Le nombre de contentieux

Consistance

Elle prend en compte :

• Les éléments conceptuels du centre (présentation architecturale, plan de circulation des véhicules et piétons, nature et mise en œuvre des matériaux)

• Prestations et équipements

• La qualité des enseignes et le type de merchandising

• La présence de locomotives (exemple, grande surface à dominance alimentaire)

• La proportion d’indépendance

Méthode d’estimation

Estimation par capitalisation

La taille et la localisation du centre doivent servir à raisonner le taux de capitalisation. Le taux de base est un taux net appliqué aux revenus nets. Il s’applique aux baux déplafonnés (12 ou 21 ans) et au Loyer Minimum Garanti (LMG).

On retient un taux supérieur pour les baux de 9 ans plafonnés. La majoration est à raisonner selon les cas d’espèce.

La partie variable d’un loyer est un revenu aléatoire qui relève d’un taux majoré (2 à 3 points). On estime la partie du loyer qui dépasse la valeur locative par actualisation de cette valeur sur la période prévisible d’encaissement.

L’estimation des locaux vacants se réalise à partir d’un revenu potentiel qui permet de les remplir en considérant la période de vacance prévisible et le coût de relocation éventuel, avec l’impact des charges à supporter.

Une estimation par actualisation des cash-flows devra prendre en compte les conditions de détention : bail à construction souvent fréquent, facteur de moins-value, frais de mutation.

Ratios de solvabilité

L’analyse portera sur la location, les revenus (par catégorie) et les éléments non récupérables.

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