La mission d’un expert immobilier

 

Les interventions de l’expert immobilier s’opèrent dans un cadre législatif et réglementaire bien précis, dans lequel se situe la Charte de l’expertise en évaluation immobilière qui détermine et clarifie les missions de l’expert.

Une des missions consiste à intervenir dans le contentieux opposant l’administration fiscale au contribuable sur la valeur des droits immobiliers.

Missions en matière d’expertise immobilière

La Charte de l’expertise définit huit types de missions qui constituent le cadre d’intervention de l’expert immobilier, tant en terme de formalisme des missions, que de conditions d’exercice ou d’éthique professionnelle :

Evaluation ou expertise d’un Bien immobilier

Trois types de documents peuvent contenir les conclusions d’une expertise portant sur une évaluation :

• Rapport d’expertise détaillé

Ce document contient la mission, la description du Bien, la situation géographique, les clauses de non-publication et d’utilisation, l’évaluation, les conclusions et l’annexe.
Il exige que l’expert visite l’immeuble en intégralité ou partiellement. Pour les patrimoines très importants constitués d’ensembles homogènes, l’expert détermine l’échantillon à visiter en accord avec le client.

• Rapport d’expertise résumé

Ce rapport implique également la visite de l’immeuble par l’expert, ainsi que les mêmes prestations et diligences prévues pour le rapport détaillé. Il se démarque par la présentation des conclusions exprimée de manière succincte et synthétique.

• Certificat d’expertise

C’est une forme de rapport d’expertise résumé qui se caractérise par une présentation synoptique et standardisée de l’expertise immobilière. Il sert pour des missions répétitives ou portant sur un grand nombre d’immeubles.

Actualisation d’une expertise antérieure

Cette mission, également appelée certification intermédiaire, consiste à actualiser une expertise antérieure d’un immeuble ayant fait l’objet d’évaluations successives à des moments rapprochés. Elle se réalise avec ou sans nouvelle visite de l’immeuble.

Contrôle de cohérence d’une expertise

Il s’agit pour l’expert de donner son avis sur un rapport d’expertise d’un autre spécialiste du domaine. Cet avis peut faire appel à un contrôle de cohérence simplifiée ou à un contrôle de cohérence approfondi.

Avis ou révision sur dossier

Cette mission ne nécessite pas de visite d’immeuble. Les conclusions sont généralement résumées et succinctes.

Audit immobilier

L’intervention consiste à réaliser une vérification approfondie des données d’un immeuble.

Expertise conjointe avec rapport commun

Le client désigne deux experts qui interviennent conjointement sur une mission, les tâches de chacun étant bien précisées. A la fin de la mission, ils signent un rapport commun pouvant faire apparaître des positions divergentes.

Revue ou certification des conclusions d’une expertise initiale d’un tiers

L’expert peut intervenir de deux manières sur des évaluations déjà effectuées. Il réalise soit une revue des valeurs, soit une certification ou validation des valeurs d’un premier expert qui engagent le second sur les conclusions de la première évaluation.

Etudes diverses

Il s’agit des interventions qualifiées d’études qui ne peuvent être assimilées à des expertises : analyses prospectives, études de mise en valeur ou d’aménagement, études de faisabilité d’un projet immobilier.

Intervention dans le contentieux fiscal portant sur la valeur immobilière

Détermination de la valeur en matière fiscale

L’article 666 du Code Général des Impôts pose les principes d’évaluation de la valeur en matière fiscale. Ces valeurs sont celles répertoriées dans les actes enregistrés, les déclarations estimatives imposées par la loi, sous réserve d’un contrôle administratif.

A défaut d’une définition légale de la valeur vénale, la jurisprudence a posé ses critères de détermination basés sur l’état de fait de l’immeuble pendant la mutation (consistance et état, situation juridique, nature des droits).

Rôle de l’expert dans le contentieux fiscal sur la valeur

L’administration fiscale peut procéder au redressement de la valeur de façon contradictoire selon les modalités prévues à l’article L. 55 du Livre des procédures fiscales.

En cas de désaccord entre elle et le contribuable, après échec de la procédure de conciliation, le tribunal de grande instance peut être saisi d’une requête en expertise par l’une des parties.

Il s’agit d’une expertise de droit, réalisée par un seul spécialiste et dont l’objet se limite aux éléments contenus dans la réclamation découlant de la notification de redressement.

La mission de l’expert consiste à donner un avis technique sur les éléments de comparaison. Le tribunal se prononce après le dépôt du rapport, le juge étant souverain dans l’appréciation du contenu.

Trois notions importantes

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