Pourquoi une banque doit expertiser son patrimoine immobilier ?

 

Les banques et établissements financiers procèdent à des expertises immobilières pour évaluer les Biens apportés en garantie hypothécaire lors des demandes de prêt, mais aussi durant leur existence. Comment se présente cette évaluation ?

Les conditions d’évaluation

L’expertise immobilière pour les banques et établissements financiers se fonde sur le règlement 99-10 modifié par celui du n° 2002-02 du 15 juillet 2002 du Comité de la réglementation bancaire et financière sur les sociétés de crédit foncier.
L’évaluation vise à déterminer par écrit, de façon claire et précise, la valeur hypothécaire du Bien qui doit être inférieure ou égale à la valeur vénale.

Le règlement précise que l’évaluation doit être prudente, rejetant tout élément spéculatif pour se baser sur :

Les caractéristiques durables à long terme de l’immeuble ;

Les conditions de marché normales et locales ;

L’usage actuel du Bien et les autres usages auxquels il pourrait être destiné.

La valeur hypothécaire

Définition

La valeur hypothécaire repose sur une notion de revenus stabilisés dans le temps. La Charte de l’expertise la définit comme une valorisation appréciée de manière conservatrice dans le but de céder à terme l’immeuble. Elle dérive de la valeur du marché qui ne peut lui être inférieure.

Sa détermination tient compte des facteurs ci-après :

Les éléments de valorisation qui doivent être clairement définis ;

Les caractéristiques et éléments techniques de l’immeuble sur le long terme ;

Les conditions normales du marché local ;

Les conditions d’utilisation actuelles ;

• Les conditions alternatives d’utilisation.

Le taux de rendement retenu doit être géré en bon père de famille par un propriétaire.

Certains éléments ne doivent pas être pris en compte dans sa recherche :

Les niveaux de prix qui se présentent immédiatement ;

L’usage spécifique actuel de l’immeuble ;

L’expérience, le savoir-faire et la personnalité du propriétaire de l’immeuble.

Base de refinancement en matière de crédit immobilier

Dans le contexte de la sécurisation des prêts hypothécaires, la valeur vénale ou du marché a peu d’intérêt. En principe, la quotité de financement est appréciée par rapport à la valeur hypothécaire et non en considération de la valeur vénale.

Par exception, le financement peut être calculé non pas sur la base de la valeur hypothécaire, mais sur le prix de revient constaté (prix d’acquisition + coût des travaux le cas échéant) s’il existe une présomption de risque faible.

Le réexamen des évaluations

Le texte prévoit le réexamen de l’évaluation des immeubles selon leur nature et prix d’achat :

Le réexamen est réalisé individuellement une fois par an pour les immeubles à usage autre qu’habitation dont le coût d’achat ou la dernière valeur estimée est supérieur à 350 000 euros ;

L’évaluation est réexaminée individuellement une fois tous les trois ans pour les immeubles à usage autre qu’habitation dont le coût d’achat est inférieur à 350 000 euros ;

Pour les autres immeubles, l’expertise se déroule annuellement selon une évaluation statistique.

Les modes d’évaluation des immeubles ainsi que les méthodes de réexamen périodiques pour une société de crédit foncier doivent être validés par le contrôleur de cette société.

L’actif de la banque

La banque en tant qu’entreprise doit évaluer son actif détenu tous les ans par un expert en immobilier.

Depuis les différentes réglementations qui ont touché les établissements financiers et les banques, les actifs de ces entreprises sont surveillés de très prêt pour que l’établissement ne prenne pas plus de risque sur les marchés que sa capacité à assumer une chute de marché ou un autre aléa.

Autre cas : Les sociétés d’assurance

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