Faire expertiser la valeur vénale d’un bail commercial

 

Le bail commercial est un élément clé du fonds de commerce qui a beaucoup de raisons d’être expertisé, que ce soit pour les associés, pour les futurs acheteurs ou dans le cadre d’un contentieux.

La valorisation de cet élément incorporel reste le métier des experts immobiliers spécialisés dans l’immobilier commercial et professionnel, comme Valurias

Qu’est ce que le bail commercial ?

Le bail commercial d’un local commercial est un contrat qui lie un propriétaire « bailleur » et un locataire « preneur ». Il peut avoir plusieurs formes : Bail précaire, commercial, ferme, dérogatoire, etc.

Le bail est un des éléments constitutifs du fonds de commerce, qui se valorise en fonction des conditions négociées, mais aussi (et surtout) en fonction de l’emplacement.

Valeur locative du local commercial

La valeur locative du local commercial est la base de l’estimation d’un bail commercial, car la comparaison du loyer par rapport à la valeur locative du marché local a un impact direct sur la valeur du bail.

En effet, si le loyer est bas, le bail aura une valeur plus importante que si le loyer était surévalué par rapport au prix du marché.
D’ailleurs, à la signature d’un bail, le droit d’entrée ou droit au bail, est souvent négocié par une augmentation de loyer permettant d’augmenter la rentabilité du propriétaire à terme.

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Autres éléments du bail

La destination

Définition : La destination d’un local commercial correspond aux activités que le locataire a le droit d’exercer dans les murs. C’est une mention obligatoire d’un bail commercial.

Il y en a deux types :

1- La destination convergente
Elle est plus difficile à vendre, car elle cible une activité spécifique (par exemple un cabinet d’assurance)

2- La destination divergente
Elle est plus large. Par exemple : Tout commerce, sauf restauration

Le fait de ne pouvoir exercer qu’une seule activité rendra difficile la cession, car on ne pourra cibler qu’une toute petite partie des demandeurs, alors que si le bail permet d’être vendu à davantage d’acheteurs potentiels, il sera beaucoup mieux valorisé.

Le dépôt de garantie

Pratiquement tous les créateurs d’entreprise ont un budget limité en liquidités pour démarrer un projet. Certains baux ont un dépôt de garantie important qui représente une charge à l’installation.
En cas de cession, si le dépôt de garantie est trop élevé, certains acheteurs potentiels refuseront de s’engager.

L’emplacement

Le bail commercial est lié à des murs de boutique. Qu’il soit basé dans un centre commercial ou non, l’emplacement est un élément clé pour la valorisation du bail.

Expertiser dans le cadre d’une liquidation

Le mandataire chargé de la liquidation doit vérifier s’il peut vendre le bail à un prix suffisamment élevé pour rembourser les créanciers.

Il fera souvent appel à un expert immobilier pour trancher sur le fait qu’il mette le bail en vente ou non. La décision du liquidateur de vendre ou pas est cruciale, car elle changera le sort des loyers impayés du propriétaire, mais aussi du remboursement des créanciers.

Expertiser dans le cadre d’un conflit entre associés

Comme pour un couple qui divorce et qui doit valoriser, puis partager le patrimoine immobilier, le bail commercial doit être vendu à un tiers ou récupéré par un des deux associés.
Pour mettre d’accord les parties, l’expertise du bail commercial est la seule possibilité fiable et incontestable.

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