Les autres valeurs pour expertiser un bien immobilier

 

Un expert immobilier se doit obligatoirement de maîtriser tous les concepts de valeur utilisées dans le monde de l’immobilier.

Coût de remplacement brut

Le coût de remplacement brut permet de déterminer la valeur de remplacement d’un immeuble défini comme le coût d’un Bien ou équipement neuf pouvant rendre un service équivalent.

Il se compose du coût d’achat du terrain et de celui de construction des bâtiments et agencements immobiliers, à l’identique ou à l’équivalent, impôts non récupérables, taxes, frais et honoraires inclus.

Coût de remplacement net

Le coût de remplacement net est une méthode d’estimation d’un Bien immobilier qui correspond au coût de remplacement brut duquel on retranche la dépréciation de l’immeuble pour vétusté et obsolescence.

La méthode qui consiste à reconstituer le prix de revient et à déduire de ce montant une certaine dépréciation due à l’usure du temps est fréquemment utilisée pour l’évaluation de Biens très spécialisés ou pour définir des valeurs d’utilité ou d’exploitation (hôtel, château, demeure d’exception, etc.).

Valeur d’apport

La valeur d’apport est celle qui peut être affectée à un Bien immobilier dans une opération d’apport déterminée ou de transfert d’actif. Cette valeur dépend de la nature de l’opération et de la destination des Biens selon l’accord conclu entre les parties.

Elle s’appréhende seulement dans le cadre d’une opération précise. Les parties décident ensemble de choisir le type de valeur qui devra être définie ainsi que les modalités de calcul, sous le regard des commissaires aux apports.

Prix de convenance

Lorsque le montant du prix de la mutation est établi en fonction de l’acquéreur, il y a prix de convenance, défini comme le prix de réalisation sur le marché d’un Bien dans un contexte particulier qui fausse le jeu normal de la loi de l’offre et de la demande.

Incidence sur l’évaluation immobilière

Le prix de convenance est le fait de l’une des parties, motivée par une convenance particulière, personnelle et extérieure au fonctionnement normal du marché immobilier. Il peut-être beaucoup plus bas ou au contraire plus élevé que le prix qu’on aurait normalement obtenu sur le marché d’un autre acquéreur.

Ces types de prix créent des risques d’erreurs s’ils sont retenus comme référence d’une évaluation. Les mutations de complaisance étant a priori difficilement réparables, une des solutions consiste en pratique à éliminer des termes de comparaison toutes les mutations qui se situent au-dessus ou en-dessous des prix médians, sans chercher à comprendre les causes d’un montant apparemment anormal.

Ce prix est généralement considéré comme non opposable au regard de la réglementation fiscale.

Valeur d’une vente forcée

La valeur d’une vente forcée est celle d’un Bien ou droit immobilier obtenu dans un contexte de contrainte judiciaire, financier, psychologique ou autre.

Cette valeur est généralement inférieure à la valeur réelle moyenne ou à la valeur vénale de l’actif immobilier. Elle est valable pour un actif financier ou pour d’autres actifs (valorisation d’un fonds de commerce, d’une entreprise, etc.).

L’expropriation ne s’inscrit pas a priori dans la vente forcée même si l’aliénation revêt un caractère obligatoire. L’indemnisation qui en découle a pour base la valeur du marché et le dommage subi par l’exproprié à la date de référence.

Valeur à neuf

La valeur à neuf est le coût de reconstruction de bâtiments et équipements d’un Bien immobilier, incluant les honoraires et frais techniques.

Elle concerne uniquement les bâtiments et équipements qui leur sont rattachés (services généraux ou éléments de confort) à l’exclusion d’éventuels coûts de démolition et pertes de loyers.

Elle s’établit à l’identique ou à l’équivalent en fonction du type d’immeuble sur la base de devis et/ ou ratios professionnels.

Valeur d’assurance

La valeur d’assurance est celle pour laquelle un Bien est assuré auprès d’une compagnie d’assurance. On l’utilise comme base de calcul au versement des primes annuelles d’assurances. Elle sert également de base de discussion pour le montant éventuel des indemnités en cas de sinistre.

Elle recouvre deux aspects de la valeur à neuf : celle calculée à l’identique ou à l’équivalent et la valeur à neuf à laquelle on applique un coefficient de vétusté en rapport avec l’âge du bien et son état d’entretien.

Les différents concepts de valeur

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