Comment valoriser un Bien en fonction de critères financiers ?

 

Des paramètres macro et microéconomiques influencent les marchés immobiliers et le comportement des acteurs. Pour valoriser un Bien, ’analyse économique permet un comparatif pertinent du Bien avec d’autres types d’actifs, tout en améliorant la lisibilité dans le secteur.

Particularité du Bien immobilier

Le Bien immobilier se démarque par certaines spécificités qui rendent son appréciation délicate. Il a un caractère intransférable conféré par le terrain qui en est l’élément constitutif. Ses constituants comprenant terrain et construction présentent une grande variabilité. Il constitue un actif réel et durable du patrimoine que détiennent les particuliers et sociétés.

Utilité et rentabilité du Bien

La valeur d’un Bien se détermine par son utilité traduite par l’usage qu’en fait l’agent économique en fonction de ses besoins. La satisfaction des besoins peut se réaliser directement par appropriation ou par location.

La fixation de la valeur vénale ou locative dépend en grande partie du point de vue de l’utilisateur. L’investisseur qui met à disposition les locaux (bureaux, logement, etc.) se détermine par rapport à l’analyse alternative de ses opportunités de placement et ses objectifs.

Cette démarche justifie l’emploi de plusieurs méthodes d’estimation, en particulier l’utilisation conjointe des méthodes par comparaison et par revenu recommandée par le rapport COB de février 2000.

Influence de la monnaie sur la valeur

Elle s’analyse à travers diverses théories économiques :

Approche néokeynésienne

C’est une analyse de type micro-économique qui se base sur la fonction à court terme des taux d’intérêt dans un contexte de faible ouverture vers l’extérieur. Le niveau des taux d’intérêt peut permettre selon la conjoncture de soutenir l’investissement (taux bas) ou de modérer la demande (taux élevés).

Théorie quantitative de la monnaie

Elle se présente comme une analyse instantanée dans un contexte où les autres variables sont constantes. Le volume de transactions n’est pas stable en matière immobilière. Il suit la hausse des prix en période spéculative et devient une variable d’ajustement en cas de retournement. Le marché se contracte alors avec des prix à la baisse.

Néolibéralisme

Cette théorie privilégie les équilibres à long terme en général et en particulier le contrôle de la masse monétaire, en excluant toute intervention sur les paramètres économiques. On s’en tient aux grands équilibres dont la masse monétaire constitue une des plus grandes composantes.

Taux d’intérêt et inflation

Fixés par les banques centrales, les taux d’intérêt permettent de maintenir la valeur de la monnaie tout en fixant l’inflation à un faible niveau. Dans un marché ouvert, ils résultent de l’appréciation portée sur la monnaie par les détenteurs de capitaux.
Leur fixation découle de paramètres complexes qui interagissent et évoluent de manière dynamique en rapport avec les phénomènes d’anticipation où intervient fortement l’aspect psychologique.

Leur niveau dépend dans certains cas du cycle économique. Il s’abaisse pour favoriser la reprise en phase de ralentissement et s’élève pour permettre le retour à l’équilibre en phase de réchauffe.

L’inflation est un des principaux paramètres qui influence les taux d’intérêt. Elle traduit la dérive des prix et constitue l’une des composantes du taux réel qui détermine les décisions des opérateurs.

Les différents critères d’estimation de la valeur en détails

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