Expertise immobilière par l’actualisation des cash-flows

 

La méthode d’expertise par l’actualisation des cash-flows n’est employée en France que depuis le milieu des années 1990, tardivement après son utilisation dans les pays anglo-saxons. Comment se présente-elle ?

Principe

L’approche utilisée par Valurias pour l’estimation d’immeubles de rapport ou susceptibles d’être loués (immobilier d’entreprise ou d’habitation). Elle s’inscrit dans le principe que, pour un investisseur, le coût de l’investissement doit correspondre au montant actualisé des revenus qu’il peut en tirer.

La valeur du Bien est considérée égale à la somme actualisée des revenus nets ou aux flux financiers espérés par l’investisseur.

Estimation des variables

Durée de détention

La durée de détention du Bien (horizon de la projection) doit présenter en théorie l’attitude normale qu’adopterait un investisseur devant l’évolution du marché de ce Bien sur une période comprise entre 6 et 10 ans, conformément aux recommandations du rapport COB sur l’expertise.

Une durée longue a l’avantage de minimiser le poids de la valeur de revente à estimer. Il est conseillé de projeter à plus long terme les revenus.

Revenus nets

Détermination

Dans la méthode d’estimation par actualisation, les revenus doivent être comparables, ce qui implique de considérer en pratique les revenus nets, même s’ils sont plus difficiles à appréhender que les revenus bruts.
On obtient le revenu net en retirant du revenu brut les charges non récupérables et celles non récupérées par le propriétaire à cause de la vacance d’un local ou de la défaillance du locataire.

Projection

La projection des revenus nets se réalise dans une démarche à trois phases : Recueillir les données, les contrôler et les projeter.
Les données se composent du revenu brut potentiel (loyer quittancé des locaux occupés majoré du loyer de marché des locaux vacants), de la perte causée par la vacance (surfaces vacantes valorisées au loyer de marché), des montants impayés et des dépenses d’exploitation.

La projection des données doit se faire par poste (indice des prix, montant des travaux à prévoir, évolution de la vacance et des impayés). Plusieurs années de données sur l’immeuble ou sur des immeubles comparables sont nécessaires pour s’assurer que le Bien à estimer n’est pas atypique et que l’estimation ne se fonde pas sur une année atypique.

Les risques éventuels de baisse de revenus peuvent être décelés par une étude approfondie de l’état locatif. Les hypothèses de rythme de remplissage, en cas d’immeuble neuf ou occupé de façon incomplète, doivent être cohérentes avec le niveau de loyer demandé et les perspectives du marché.

La vacance et les impayés dans les vastes ensembles immobiliers peuvent être évalués par référence à des normes constatées dans des immeubles comparables.

Valeur nette de revente

L’estimation de cette valeur s’effectue par :

boutonCapitalisation du revenu, avec une anticipation du taux exigé par le futur acquéreur. Dans ce cas, on prévoit le taux de capitalisation à la date de revente et on l’applique au revenu actuel actualisé jusqu’à la fin de la détention (revenu initial perçu par le nouvel acquéreur).

boutonEstimation de la plus ou moins value à espérer. Cette démarche consiste à anticiper un taux de plus ou moins-value au terme de la période de détention. On raisonne sur un taux moyen annuel de plus ou moins-value pouvant être anticipé, à défaut d’imaginer l’état du marché dans n années.

Taux d’actualisation

L’Association Française des Sociétés d’Expertise Immobilière (AFREXIM) conseille certaines méthodes pour le choix du taux d’actualisation :

Méthode théorique financière

On considère dans cette approche que l’investisseur exige un taux de rendement égal à celui d’un placement sans risque de même durée additionné à une prime de risque.

Coût moyen pondéré par capital

Cette méthode prend en compte directement l’impact du financement sur la valeur en permettant de réaliser une analyse selon la nature des investissements.

Méthode du taux de rendement et du taux de croissance du revenu

Elle se base sur l’observation du marché immobilier. On ajoute au taux de rendement observé, le taux de croissance net du revenu en prenant en compte l’indexation et l’évolution anticipée des valeurs locatives déterminée dans le cash-flow.

Comparaison

Il est difficile de disposer de toutes les données liées à des Biens qui ont fait l’objet d’une transaction récente, alors qu’on doit accéder à tous les éléments du calcul pour faire ressortir le taux d’actualisation de ces données. La solution consiste à interroger directement l’investisseur pour connaître le taux qu’il a retenu. On obtient alors un taux d’actualisation personnel dépendant des paramètres de l’investisseur.

Les méthodes d’évaluation immobilière :

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